Договор аренды с выгодой для арендатора

Договор аренды с выгодой для арендатора

_______, именуемая в дальнейшем Арендодатель, в лице ____________, действующего на основании устава, с одной стороны и ____________, именуемая в дальнейшем Арендатор, в лице __________ действующего на основании __________ с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование следующее имущество.

Итого в аренду передается указанное имущество на сумму _________ руб.

2. Арендатору передаются закрепленные за государственным предприятием средства образованных на нем фондов в полном объеме по состоянию на 20___г.

3. Арендатору передаются числящиеся за ним на момент передачи запасы сырья, материалов, незавершенное производство и готовая продукция.

4. Указанное имущество будет использоваться для ___________________.

5. Имущество считается переданным в аренду с момента заключения настоящего договора или с момента приобретения арендным предприятием прав юридического лица.

6. Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме ___________________ руб. в год.

Перечисление арендных платежей внутри хозяйственного года производится ежеквартально равными долями (не позднее 10-го числа второго месяца следующего квартала) на расчетный счет Арендодателя.

За просрочку платежей на срок более месяца Арендатор уплачивает штраф в размере _________ процентов суммы очередного платежа.

7. Размера арендной платы могут изменяться по соглашению сторон раз в пять лет. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых в централизованном порядке цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством.

8. На основные средства, приобретенные за счет средств Арендатора, амортизационные отчисления не производятся.

9. Арендодатель обязуется передать Арендатору фонда и лимиты на продукцию, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение государственного заказа.

Арендодатель сдает имущество в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

В случае уклонения от передачи сданного имущества Арендодатель уплачивает Арендатору штраф в размере ______________ процентов стоимости имущества.

10. Арендатор обязуется:

а) исполнять государственный заказ в объеме, не превышающем государственный заказ, принятый на год сдачи в аренду государственного предприятия;

б) использовать арендованное имущество по его прямому назначению с целью решения стоящих перед ним задач;

в) содержать имущество в полной исправности;

г) своевременно производить текущий ремонт и капитальный ремонт арендуемых производственных фондов за счет собственных средств.

11. Арендатор несет ответственность за порчу арендуемых средств производства.

12. Если Арендатор по окончании действия договора возвращает имущество в состоянии хуже полученного им по настоящему договору, то он возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством.

13. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия возможны только по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению Госарбитража в случаях нарушения другой стороной условий договора.

14. Арендованное имущество может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

15. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, изменение и расторжение договора в одностороннем порядке виновная сторона возмещает причиненные убытки, в том числе и упущенную выгоду (помимо предусмотренных настоящим договором штрафных санкций), в соответствии с действующим законодательством.

16. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.

17. Споры, вытекающие из настоящего договора аренды, рассматриваются органами Государственного арбитража.

18. Срок аренды устанавливается на ______ лет с 20____ по 20____ г.

20. Имущество переходит в собственность Арендатора, если он внес Арендодателю всю причитающуюся ему арендную плату со стоимости сданного на полный амортизационный рок имущества, а также внес Арендодателю арендные платежи с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.

20. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющий одинаковую юридическую силу.

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

  • срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
  • объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора — это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;
  • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • здания и сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства;
  • другие вещи.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ любая сдаваемая в аренду вещь должна быть непотребляемой. Такая вещь не должна утрачивать свои свойства в процессе ее использования.

Некоторые виды имущества сдавать в аренду запрещено. Так, например, объектом аренды не может быть технологическое оборудование для производства этилового спирта и алкогольной продукции, содержащей спирт (п. 6 ст. 8 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»).

Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

  • его местонахождение относительно других объектов;
  • площадь, технические характеристики;
  • иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425, п. 3 ст. 433 ГК РФ):

  • до того, как подписан договор аренды;
  • до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Как установить арендную плату?

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ в договоре аренды следует устанавливать порядок и сроки внесения арендной платы. Если их не включить в текст договора, будут действовать условия и порядок, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, что не всегда совпадает с интересами сторон договора.

На основании пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может взиматься как за все арендуемое имущество в целом, так и за каждую из его частей. Законом предусмотрена возможность устанавливать арендную плату в виде:

  • определенных сумм, которые вносятся арендатором единовременно или периодически (например, единовременная выплата за весь срок аренды или ежемесячная оплата);
  • доли доходов, плодов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества (например, часть урожая, собранного с арендуемого земельного участка);
  • определенных услуг, оказываемых арендатором (например, ремонт автомобилей арендодателя в арендуемом у него гаражном боксе);
  • передачи арендатором арендодателю в аренду или собственность определенной договором вещи (например, обязанность арендатора передать арендодателю в собственность автомобиль в счет оплаты аренды офисного помещения);
  • затрат арендатора на улучшение арендованного имущества (например, осуществление арендатором ремонта арендуемого помещения).
Читайте так же:  Развод стоимость рб

Стороны договора аренды могут выбрать как один, так и несколько вариантов арендных платежей. Кроме того, они могут добавить другие варианты, поскольку указанный перечень не является исчерпывающим.

По общему правилу размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное условие не предусмотрено сторонами договора.

Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т. д. На практике применяются два основных способа уплаты арендатором коммунальных платежей:

  • коммунальные платежи включены в арендную плату;
  • коммунальные платежи не включены в арендную плату и уплачиваются отдельно.

В первом случае в договоре можно указать, что арендная плата включает стоимость коммунальных услуг. То есть в договоре фиксируется вся уплачиваемая арендатором сумма, включающая арендную плату.

Пример формулировки условия договора

Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, а также потребляемой Арендатором электроэнергии.

С одной стороны, это удобно, так как избавляет стороны от ежемесячных подсчетов сумм коммунальных платежей, с другой стороны — этот способ имеет серьезный недостаток. Увеличение стоимости коммунальных услуг станет причиной уменьшения суммы, которую будет получать арендодатель, поскольку из установленной фиксированной суммы за коммунальные услуги придется платить больше. Кроме того, такой способ влечет определенные налоговые последствия для сторон (об этом в следующей статье).

Поэтому при включении стоимости коммунальных услуг в цену договора стороны чаще указывают на то, что такая цена состоит из двух составляющих: фиксированного и переменного платежа. При этом фиксированный платеж является непосредственно платой за пользование имуществом и не изменяется в течение года, а размер переменного платежа может меняться в зависимости от стоимости коммунальных услуг и объемов, в которых они были предоставлены арендатору. Запрет на изменение арендной платы чаще одного раза в год при этом не нарушается. В договоре может быть прописан и порядок определения размера переменного платежа.

Пример формулировки условия договора

Уплачиваемая Арендатором сумма состоит из фиксированного платежа (арендной платы) и суммы оплаты за предоставленные Арендатору коммунальные услуги (отопление, электрификация, водоснабжение и т. д.). Размер коммунальных платежей определяется Арендатором ежемесячно на основании показаний приборов учета воды, тепловой энергии, электроэнергии и т. д.

Реже на практике применяют второй способ, при котором суммы, уплачиваемые арендатором за коммунальные услуги, представляют собой отдельные платежи и не включаются в сумму арендной платы. При использовании такого способа коммунальные услуги могут оплачиваться в виде компенсации арендодателю его затрат на оплату коммунальных услуг на основании выставляемых им счетов.

Пример формулировки

Арендная плата составляет ____ рублей в месяц и не подлежит пересмотру чаще одного раза в год. Помимо внесения указанной суммы Арендатор обязан ежемесячно компенсировать стоимость предоставленных ему коммунальных услуг на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

Однако и в этом случае также существуют определенные налоговые риски, о которых мы расскажем в следующих статьях.

Самым удачным условием с точки зрения налоговых последствий будет условие, включенным в договор, о том, что коммунальные платежи оплачиваются арендатором самостоятельно.

По общему правилу арендная плата за использование здания и сооружения включает в себя также и плату за пользование участком земли, на котором это здание или сооружение расположено, если иное не согласовано сторонами договора (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».

Договор аренды с выгодой для арендатора

В практике функционирования значительных по размеру хозяйственных комплексов, со сложной инфраструктурой и большим количеством персонала, возникают вопросы временного возмездного пользования такими комплексами (их частями) для целей извлечения прибыли. Например, аренда гостиничного комплекса как целостного бизнеса или завода по розливу алкогольных (безал­когольных напитков) для производства специальных серий напитков (как и любого другого завода для производства серии продукции — одежды, парфюме­рии, лекарственных средств и проч.) и другие случаи.

В таких ситуациях перед менеджментом компаний-владельцев встает масса проблем организационного и финансового порядка. Ведь юридические лица могут владеть не только гостиничными комплексами и заводами по розливу напитков, но и иными активами, выбытие которых нежелательно (например, иные производственные мощности, непрофильные склады, филиалы, осуще­ствляющие независимое от основного предприятия производство), либо име­ются обременения (долги), которые отпугивают потенциального арендатора.

Решение данной задачи возможно двумя способами:

· Аренда имущественного комплекса как суммы основных средств.

· Аренда имущественного комплекса как предприятия.

При всем богатстве выбора другой альтернативы нет?

При принятии управленческого решения по вопросу о выборе наиболее предпочтительного способа передачи в аренду бизнеса с сохранением части имущества за арендатором следует учитывать:

1. В отношении имущественного комплекса. При формировании предприя­тия как имущественного комплекса активы, непосредственно не связан­ные с производственным циклом могут в него не включаться. При этом у арендодателя сформируется два объекта аренды — зарегистрированных (или незарегистрированных) как самостоятельные имущественные комп­лексы. Например, юридическое лицо «Столица» имеет два филиала: «Первопрестольная» — гостиница в Москве, «Северная столица» — гостиница в Санкт-Петербурге. При самостоятельной регистрации филиалов в каче­стве имущественных комплексов арендодатель сформирует два объекта аренды — «Первопрестольная» и «Северная столица», которые могут ис­пользоваться двумя различными арендаторами;

2. В отношении аренды основных средств. Состав имущества, передавае­мого в аренду, при отсутствии зарегистрированного имущественного комплекса определяется волей сторон, закрепляемой в передаточном акте. В этом случае состав имущества, не передающегося в аренду, фор­мирует непосредственно менеджмент арендодателя.

Однако для принятия окончательного решения о способе передачи бизнеса в аренду недостаточно определения возможностей по операциям со структурой и составом объекта аренды. Более детально достоинства и недостатки имеющихся альтернатив проявляются при их сопоставлении по следующим критериям: объект регистрации, расходы на регистрацию, срок подготовки объекта к передаче как приведенный срок реализации сделки (аренды), отнесение эксплуатационных затрат, налогообложение и изменение состава объекта аренды (см. Таблицу).

Сравнение вариантов аренды бизнеса

Передача в аренду основных, средств

Передача в аренду имущественного комплекса

1 объект: договор аренды сроком более одного года

2 объекта: имущественный комплекс; договор аренды

Расходы на регистрацию

Госпошлина за регистрацию договора аренды

Затраты на фор­мирование (инвен­таризацию) и ре­гистрацию имуще­ственного ком­плекса в ГБР

Госпошлина за регистрацию до­говора аренды имущественного комплекса

Срок оформления объекта в аренду

15 -30 дней на регистрацию договора аренды

30 — 45 дней на формирование имущественного комплекса (инвен­таризации); 30 — 45 дней на регистрацию ком­плекса в ГБР

15-30 дней на регистрацию до­говора аренды имущественного комплекса

Отнесение эксплуатацион­ных расходов для целей нало­гообложения

Отнесение и размер эксплуатационных затрат на одну из сторон договора аренды, которая определяется согла­шением сторон

Отнесение и размер эксплуатационных затрат на одну из сторон договора аренды, которая определяется согла­шением сторон

Начисляется и учитывается собствен­ником

Начисляется арендатором, а учитыва­ется собственником

Налог на имущество

Бухгалтерский и налоговый

Общие правила учета аренды недвижимого имущества

Нет прямых указаний в ПБУ и НКРФ по особенностям учета имущества

Способ оформления права аренды

Договор аренды с приложениями по видам имущества

Договор аренды на имуществен­ный комплекс

Регистрация в ГБР выбытия части объекта аренды

Только в отношении недвижимости

В отношении движимого имущества

В отношении недвижимого имущества

Право распоряжения арендованным имуществом

Не вправе распоряжаться арендованным имуществом

Арендатор изна­чально имеет права по распоряжению имуществом

В договоре могут быть предусмот­рены ограничения по распоряжению имуществом

Объектом договора аренды не могут быть обязательства

Необходимость переформирова­ния объекта аренды в ГБР при изменении состава движимого имущества

В состав имущественного комплекса (как предприятия) помимо имущества передаются обязательства, торговые марки

Размер арендной платы

Может опреде­ляться в отноше­нии каждого объекта аренды

Определяется в целом в отношении всего комплекса

ИТОГО

Выводы по итогам сравнения. Сравнительная таблица позволяет сделать следующие выводы по существующим способам аренды бизнеса:

· Аренда суммы основных средств имеет соотношение 1/7 — условно
положительных качеств.

· Аренда имущественного комплекса имеет соотношение 7/5 — условно
положительных качеств.

Выявленное соотношение свидетельствует о том, что более предпочтитель­ной, с точки зрения оперативности, затратности и простоты юридического оформления, является аренда основных средств. Юридическая защищенность, режим амортизации и налогового учета обеих альтернатив — идентичны, опреде­ляются соглашением сторон и требованиями действующего законодательства РФ.

Сложности аренды имущественного комплекса

Наряду с классифицируемыми и сопоставимыми критериями аренды биз­неса существует значительное количество сложностей, подтверждающих пра­вильность выводов из сравнительной таблицы и отрицательно характеризующих аренду предприятия как имущественного комплекса (далее — аренда предпри­ятия). Рассмотрим их подробнее.

1. Технология аренды предприятия

После принятия решения о передаче в аренду предприятия на подготови­тельной стадии собственник имущественного комплекса должен осуществить его полную инвентаризацию. В ходе инвентаризации проверке подвергается не только движимое и недвижимое имущество, но и все налоговые и финансовые обязательства арендодателя. Инвентаризация является способом удостовере­ния состава передаваемого предприятия (императивная аналогичная норма о чем содержится в ст. 561 ГК РФ «Удостоверение состава продаваемого пред­приятия»). Пункт 1 указанной статьи предписывает: «состав и стоимость про­даваемого предприятия определяются на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации».

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица (например, при передаче в аренду) оно не прекращает свою деятельность в ка­честве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имуще­ственным комплексом, а лишь набором отдельных видов имущества, не вклю­чающих обязательства юридического лица (например, долги). Аренда предприятия не влечет прекращения производственной или иной деятельнос­ти, которая осуществлялась арендодателем, т.е. объектом передачи является имущественный комплекс в ходе его текущей хозяйственной деятельности, без остановки процессов производства и оказания услуг. При передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся права тре­бования и долги предприятия, то есть его дебиторская и кредиторская задол­женности. Передача кредиторской задолженности предприятия проводится только с письменного согласия кредиторов. Арендодатель обязан до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о предстоящей аренде (п.1 ст.657 ГК РФ). Известить кредиторов о том, что задолженность перед ними будет передана другому лицу, необходимо за три месяца до даты предпо­лагаемой передачи. Этот срок оговорен как период, в течение которого креди­торы, не согласившиеся с такой передачей задолженности, могут требовать от должника прекращения или досрочного выполнения обязательств, а также воз­мещения причиненных убытков (п.2 ст.657 ГК РФ).

В случае если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторс­кой задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, они вправе предъявить иск об удовлетворении требований. Ответственность пе­ред кредиторами несет не только арендодатель, но и арендатор, это обуслов­лено п.4 ст.657 ГК РФ — в силу него стороны договора аренды предприятия несут солидарную ответственность по долгам, которые без согласия кредито­ров переведены на третье лицо.

2. Налоговые риски

Полученный в аренду имущественный комплекс арендатор обязан поста­вить на собственный баланс на основании ст. 659 ГК РФ. Первичным докумен­том для бухгалтерского учета станет передаточный акт. В том периоде, когда арендатор поставит на баланс арендованный имущественный комплекс, у него возникают дополнительные обязательства по налогу на имущество. Это свя­зано с тем, что объектом налогообложения по налогу на имущество организа­ций (для российских организаций) признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользо­вание, распоряжение или доверительное управление), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным поряд­ком ведения бухгалтерского учета (п.1 ст.374 НК РФ). При этом пунктом 1 ста­тьи 375 НК РФ установлено, что налоговая база по данному налогу определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообло­жения. При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости.

По договору аренды предприятия арендодатель обязан передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.

Материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприя­тия (запасы сырья, материалы, топливо и пр.), арендодатель вправе передать арендатору на условиях, в порядке и пределах, определенных договором (в от­личие от основных фондов, передаваемых в полном объеме). В передаточном акте арендодатель должен указать балансовую стоимость оборотных активов, входящих в имущественный комплекс. Если же их оценка будет завышена, то это можно квалифицировать уже не как передачу арендатору оборотных активов в составе имущественного комплекса, а как их реализацию. С суммы такого превышения стоимости имущественного комплекса над его балансовой оценкой арендодатель должен исчислить НДС и налог на прибыль.

Записи в бухгалтерском учете производятся на основе данных передаточ­ного акта. В передаточном акте указывается балансовая стоимость имущества, определяемая по данным промежуточного баланса на дату передачи предприя­тия в аренду. Для составления передаточного акта арендодатель проводит оценку всех составных частей передаваемого в аренду имущественного комплекса и полную инвентаризацию предприятия с проверкой наличия и состояния всех активов и обязательств, подлежащих передаче. Одновременно проверяется достоверность данных бухгалтерского учета.

Читайте так же:  Требования к системам cad

В соответствии с п.1 ст.659 ГК РФ все расходы по подготовке предприятия к передаче в аренду несет арендодатель, если договором аренды не предусмот­рен другой порядок. В этом случае затраты арендатора на эти цели не учи­тываются для целей налога на прибыль в его налоговом учете.

Ни в одном нормативном акте по бухучету не раскрыты особенности бух­галтерского учета операций, связанных с договором аренды предприятия как имущественного комплекса. Неурегулированность данных вопросов приводит к трудностям, связанным с несогласованностью действий сторон по учету имущества, финансовым и налоговым рискам.

3. Права арендатора предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во вре­менное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Арендатору также разрешено без со­гласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имуществен­ного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, сдавать их в субаренду и пе­редавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких цен­ностей другому лицу.

Единственным ограничением для арендатора при осуществлении столь широкого спектра самостоятельных правомочий является условие о том, что осуществляемые действия в отношении объекта аренды не должны уменьшать его стоимость.

4. Трудовые отношения с работниками

В Трудовом кодексе не прописан механизм взаимоотношений работодате­ля с работниками в случае передачи предприятия в аренду, в связи с чем арен­додателю и арендатору необходимо самостоятельно вырабатывать политику в отношении работников предприятия.

В такой ситуации сторонам необходимо заранее согласовать вопрос о пе­реводе работников предприятия, передаваемого в аренду, к арендатору. Затем арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Такое предупреждение оформляется в письменной форме и совершает­ся не позднее, чем за два месяца до момента передачи предприятия в аренду.

В отношении работников предприятия, передаваемого в аренду, возникает еще один сложный вопрос: вправе ли арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной плате? Исходя из норм гражданского законодательства, стороны договора аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном случае, работников. Если работники не согласятся на такой перевод долга по зарплате, то арендодатель должен рассчитаться с ними самостоятельно.

Вопрос об аутсорсинге (аренде) персонала остается прямо не урегулиро­ванным нормами трудового законодательства. Настойчивым арендаторам, не желающим принимать к себе в штат персонал, обслуживающий арендуемое предприятие, но нуждающимся в услугах такого персонала, рекомендуется зак­лючить обыкновенный договор возмездного оказания услуг с арендодателем. Состав услуг по такому договору должен описывать все бизнес-процессы арен­дованного предприятия, которые передаются на исполнение персонала арендо­дателя. В этом случае работники останутся в штате арендодателя, но фактически будут выполнять трудовые функции для арендатора.

Отрицательными последствиями такой схемы являются риски:

· Контроля над бизнесом.

· Ответственности за производственные результаты.

· Ответственности за ущерб, причиненный имуществу арендатора и третьих лиц.

Отсутствие однозначных решений по преодолению перечисленных рис­ков делает аутсорсинг персонала малопривлекательным для практического использования.

5. Передача арендодателю имущества, приобретенного арендатором в период действия договора аренды

При окончании договора аренды предприятия арендатор возвращает в со­ставе предприятия имущество, приобретенное за время аренды. В учете эта операция отражается стандартно:

· У арендатора — как обычное выбытие основных средств.

· У арендодателя — как их поступление в составе имущественного комплекса.

Это относится и к налоговому, и к бухгалтерскому учету.

Арендатор может передать собственнику имущественного комплекса до­полнительно приобретенные основные средства как по балансовой стоимости, так и по рыночной цене. В любом случае, такая передача расценивается и отра­жается в учете как реализация. Арендатор и арендодатель должны оформить Акт о приеме-передаче объекта основных средств. Кроме того, арендатор дол­жен выставить арендодателю счет-фактуру с указанием стоимости передавае­мого оборудования и суммы НДС.

6. Переходный период в процессе передачи предприятия

В период между моментом регистрации предприятия как имущественного комплекса и вплоть до момента регистрации его передачи в аренду арендода­тель предприятия вправе совершать любые сделки. При этом необходимо учи­тывать, что к моменту передачи предприятия в аренду (не совпадающему по времени с его регистрацией как имущественного комплекса) арендодатель должен вновь провести повторную инвентаризацию предприятия и отра­зить все изменения, произошедшие с предприятием в названный отрезок времени, в передаточном акте. Арендатор может согласиться принять пред­приятие с произошедшими изменениями (например, получением кредита) либо отказаться принять предприятие с теми изменениями, которые произошли в его составе, и не подписывать договор аренды предприятия.

Все изменения, произошедшие в составе предприятия в период между ре­гистрацией предприятия как имущественного комплекса и его передачей в арен­ду, вносятся регистрирующим органом (Федеральной регистрационной службой) в специальный подраздел ЕГРН посредством заполнения листа запи­си об изменении. Данное требование установлено постановлением Правитель­ства РФ от 18.02.1998 № 219, раздел II «Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государ­ственный реестр прав на недвижимое имущество». Лист об изменениях запол­няется государственным органом, осуществляющим ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. Место регистрации имущественного комплекса

При территориальном расположении юридического лица, желающего пере­дать предприятие в аренду, вне границ г. Москвы и Московской области вопрос места государственной регистрации сделки с имущественным комплексом приоб­ретает определенную актуальность. Сложности в данном вопросе вызваны требо­ваниями Правил «Внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс. «, утвержденных приказом Министерства юстиции РФ от 04.03.2005 № 16, пункт 2 которых устанавливает, что государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) на предприятие осуществляет Федеральная регис­трационная служба, территориально расположенная в г. Москве. На практике это означает, что регистрация предприятия и изменение состава имущества, входящего в него, производится в г. Москве, что приводит к существенному удо­рожанию и техническому усложнению процедуры аренды предприятия. Основную статью затрат образуют командировочные, транспортные и наклад­ные расходы.

кандидат юридических наук, руководитель

Юридического департамента АО «МКД» PKF

12 рекомендаций по заключению договора аренды недвижимости

В настоящей статье приведены 12 наиболее интересных, на взгляд автора, рекомендаций, которые могут сделать договор более благоприятным и менее рискованным для арендаторов. Между тем указанные рекомендации не охватывают и не претендуют на освещение всего комплекса арендных отношений.

1. Уделяйте серьезное внимание процедуре ведения переговоров, поскольку она имеет юридическое значение и может привести к убыткам

Практика применения ст. 434.1 ГК РФ (Переговоры о заключении договора) набирает обороты. Контрагенты и суды все активней и уверенней применяют эту статью[1].

В связи с этим, вступая в переговоры, арендатору необходимо помнить, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступления в переговоры о заключении договора или их продолжения при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. При этом ГК РФ перечисляет два случая, когда действия по ведению переговоров предполагаются недобросовестными: а) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; б) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Для того чтобы не быть обвиненным в недобросовестном ведении переговоров по поводу заключения договора аренды, арендатору необходимо обдумывать свои переговорные действия, не вводить потенциального арендодателя в заблуждение и не создавать у арендодателя излишней уверенности в том, что договор аренды в любом случае будет заключен, если само заключение договора зависит от каких-либо юридических, экономических или иных параметров и у самого арендатора нет уверенности в том, что договор аренды все же будет заключен.

Обо всех обстоятельствах, которые могут служить препятствием для заключения договора аренды, необходимо заранее сообщать потенциальному арендодателю, чтобы избежать привлечения к ответственности и взыскания потенциальным арендодателем убытков, вызванных недобросовестным ведением переговоров. Вероятность предъявления арендодателем требований о взыскании убытков кратно возрастает в случаях, когда перед заключением договора аренды арендатор предлагает арендодателю привести помещение в соответствие с некими техническими или иными требованиями, исполнение которых потребует от арендодателя необходимости осуществления затрат или когда заключение договора аренды обусловлено со стороны потенциального арендатора необходимостью расторжения договора аренды с текущими арендаторами. Если договор аренды не будет заключен, то арендодатель, с которым велись переговоры о заключении договора аренды, может предъявить потенциальному арендатору требования о возмещении убытков не только в части понесенных расходов на приведение объекта аренды в соответствие с предъявленными потенциальным арендатором требованиями, но и выгоду, упущенную арендодателем в связи с расторжением договоров аренды с текущими арендаторами.

Ведение переговоров требует определенной гибкости и предусмотрительности арендатора. Срыв переговоров и отказ от заключения договора в непростой экономической ситуации может побудить арендодателя к тому, чтобы обвинить арендатора в недобросовестном ведении переговоров и попытаться взыскать какие-нибудь убытки. Поэтому арендатору (его сотрудникам, представителям, юристам, консультантам, риелторам, брокерам) необходимо внимательно реализовывать переговорные шаги, отдавая себе отчет в том, что они могут иметь неблагоприятные юридические последствия для арендатора.

2. Учитывайте влияние валютной оговорки и ограничивайте валютные риски

В договорах аренды арендная ставка зачастую привязывается к курсу какой-либо иностранной валюты или к курсу условных денежных единиц, что создает для арендатора риски значительного повышения арендной платы в случае существенных колебаний курса валюты. Многие арендаторы, пострадавшие в 2014 и 2015 годах от кратного роста курса иностранной валюты, пытались в судебном порядке расторгнуть свои договоры аренды или изменить условия о размере арендной платы на основании ст. 451 ГК РФ, т.е. в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Под такими обстоятельствами арендаторы подразумевали изменение курса валюты. В других случаях арендаторы пытались освободиться от ответственности за неисполнение своих обязательств по уплате арендных платежей по повышенной ставке на основании п. 3 ст. 401 ГК РФ, указывая на то, что исполнение ими обязательств по уплате ежемесячных арендных платежей оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Однако в подавляющем большинстве и в одном, и в другом случае истцам было отказано в удовлетворении заявленных исковых требований [2].

На привязке арендной платы и иных платежей к курсу иностранной валюты в основном настаивает арендодатель, поэтому арендатору необходимо обезопасить себя от существенного роста курса валюты через внесение в договор аренды условий, ограничивающих указанный риск. Это можно сделать, например, через указание максимального значения курса, по которому будет происходить расчет, даже если курс будет значительно выше закрепленного в договоре, или через внесение в договор аренды условия о том, что если курс превысит определенное значение, то арендная плата будет начисляться в фиксированном заранее согласованном сторонами размере без привязки к курсу валюты или в размере, рассчитанном по какой-то иной формуле, снижающей валютный риск арендатора. Вполне возможно, что арендатору в ходе переговоров удастся убедить арендодателя отказаться от привязки арендных платежей к какому-либо курсу иностранной валюты и зафиксировать арендные платежи в рублях.

3. Предусматривайте для себя условия, позволяющие выйти из договора аренды с минимальными потерями

Поскольку финансовая ситуация каждого конкретного арендатора, а равно и экономические условия ведения бизнеса могут измениться, то арендатору имеет смысл защититься от рисков невозможности продолжения деятельности в арендованной недвижимости. Более того, в процессе аренды могут случиться такие обстоятельства, которые пусть и не напрямую или явным образом, но все же будут препятствовать или затруднять для арендатора (его сотрудников, клиентов, поставщиков) осуществление деятельности, с целью которой арендовалась недвижимость.

Чтобы защититься от указанных неблагоприятных ситуаций, арендатору имеет смысл согласовать с арендодателем и включить в договор аренды положения, которые позволят ему в любой момент отказаться от договора аренды, письменно предупредив арендодателя о таком расторжении за какой-либо разумный срок, указанный в договоре аренды. Альтернативным вариантом может быть прямое указание случаев, при наступлении которых у арендатора возникает право отказаться от договора, заранее письменно предупредив арендодателя о планируемом расторжении. При этом важно указывать в договоре на то, что арендатор имеет не просто право отказаться от договора, а право на отказ от договора, т.е. на его расторжение в одностороннем внесудебном порядке. Такая оговорка требуется для того, чтобы уйти от необходимости обращения в суд и прохождения длительной и затратной процедуры судебного расторжения договора аренды. Однако арендатор должен быть готов к тому, что арендодатель может и не согласиться на такие условия или же будет существенным образом так или иначе ограничивать их действие, стремясь сделать процедуру одностороннего расторжения договора затруднительной для арендатора или существенно растянутой во времени.

Зачастую арендодатели вносят в договор аренды условие о том, что в случае одностороннего отказа арендатора от договора аренды арендатор должен выплатить арендодателю определенную в самом договоре сумму денежных средств в качестве платы за отказ от договора аренды на основании пп. 2 и 3 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ. При этом такая сумма должна быть разумной и соответствовать неблагоприятным для арендодателя последствиям, вызванным отказом арендатора от исполнения договора аренды. Если в суде будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным для арендодателя последствиям, вызванным отказом арендатора от договора аренды, а также заведомо недобросовестное осуществление арендодателем права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ)[3].

Читайте так же:  Торг-12 требования заполнения

4. Предусматривайте, по возможности, условие о запрете арендодателю в одностороннем порядке отказываться (расторгать) от договора аренды

Со своей же стороны, для обеспечения стабильности работы арендатору имеет смысл всячески ограничивать, если не запретить вообще, право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды. Длительные надежные договорные арендные отношения позволяют арендатору более свободно и уверенно планировать свой бизнес, не опасаясь того, что в любой момент ему придется переезжать на новое место и решать все сопутствующие этому вопросы, вместо того чтобы заниматься своей основной деятельностью.

Если не удается согласовать с арендодателем запрет на односторонний отказ арендодателя от договора аренды, то арендатор может стремиться включить в договор положения, усложняющие процедуру расторжения договора арендодателем. Такими условиями, например, могут быть условия, предусматривающие необходимость направления предварительного уведомления арендатору об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды за значительный срок. Или же, например, указание в договоре аренды периода времени, в течение которого договор не может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Также можно указать в договоре, например, условия, предусматривающие обязательства арендодателя перед отказом от договора аренды в обязательном порядке выплатить арендатору суммы денежных средств, причитающихся арендатору по условиям договора (компенсация неотделимых улучшений; расходы на осуществление текущего ремонта и т.д.), если аренда будет прекращена до истечения определенного срока или если арендодатель прекратит фактический доступ арендатору (его сотрудникам, клиентам, поставщикам) в арендуемый объект недвижимости.

5. Предусматривайте в договоре аренды плату за односторонний отказ от договора любой из его сторон

Как уже было упомянуто выше, пп. 2 и 3 ст. 310 ГК РФ предусматривают возможность согласовать между сторонами условие о том, что сторона, инициировавшая расторжение договора аренды, уплачивает другой стороне определенную сумму за такое расторжение. В случае если арендатором был внесен обеспечительный платеж по договору аренды, то плата за отказ от договора аренды может вычитаться из обеспечительного платежа при наличии в договоре условия об этом. Иногда выгодней и разумней уплатить определенную сумму денежных средств при отказе от договора аренды, чем продолжать арендовать недвижимость и вносить арендную плату или формировать кредиторскую задолженность перед арендодателем.

6. Внимательно изучайте условия об обеспечительном платеже

В подавляющем большинстве случаев арендодатели включают в договор аренды условия, касающиеся обеспечительного платежа, который должен быть внесен арендатором для обеспечения исполнения своих обязательств по договору аренды. Условия обеспечительного платежа регулируются ст. 381.1 ГК РФ и договором аренды.

В случае возникновения у арендатора денежного обязательства, в т.ч. обязанности возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора аренды, обеспечительный платеж может быть зачтен в счет исполнения арендатором такого обязательства. Зачастую размер обеспечительного платежа, особенно в случаях аренды помещений в торговых центрах или в бизнес-центрах, равняется сумме нескольких ежемесячных арендных платежей. Арендатору можно и нужно убеждать арендодателя в снижении размера обеспечительного платежа. Указанные выше рекомендации о привязке арендных платежей к курсу иностранной валюты могут быть применены и для обеспечительного платежа.

В целом арендатору надо стремиться к тому, чтобы сузить поле вариантов и случаев, при наступлении которых арендодатель получает право зачесть весь или часть обеспечительного платежа в счет исполнения арендатором своих денежных обязательств перед арендодателем. Чем больше у арендодателя оснований, позволяющих произвести такой зачет, тем меньше у арендатора шансов на получение хоть сколько-нибудь значимой суммы, остающейся от обеспечительного платежа в случаях, когда обеспечительный платеж должен быть возвращен (например, истечение срока действия договора аренды).

Арендатор заинтересован в том, чтобы условия договора аренды обязывали арендодателя вернуть арендатору обеспечительный платеж (или его часть, оставшуюся после произведенных из нее арендодателем вычетов) как можно скорей и без задержек, проволочек или процедурных сложностей. Поэтому при изучении договора аренды необходимо обращать внимание на такие условия, чтобы не оказаться в ситуации, когда обеспечительный платеж продолжает находиться у арендодателя еще несколько месяцев после наступления условий для его возврата. За нарушение арендодателем срока возврата обеспечительного платежа, особенно когда размер его значителен, арендатору логично настаивать на включении в договор ответственности арендодателя в виде пени за каждый день просрочки.

7. Обращайте внимание на условия об удержании имущества

Иногда арендодатели включают в договор аренды условия, позволяющие им удерживать имущество арендатора, находящееся в арендуемом объекте недвижимости, или прекращать доступ арендатора в арендуемую недвижимость в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Для арендатора такое условие создает значительные риски невозможности продолжения своей деятельности в арендуемой недвижимости в случае возникновения просрочки по арендной плате или иным обязательствам перед арендодателем. Арендатору рекомендуется по возможности исключать подобные положения и условия из договора аренды недвижимости и даже наоборот – включать в договор положения, запрещающие арендодателю прекращать доступ арендатору в арендуемую недвижимость и удерживать имущество или ограничивающие такую возможность (например, только если размер задолженности по арендной плате и иных платежей по аренде превышает 2-3-месячные суммы арендной платы и т.д.).

8. Внимательно изучайте положения об изменении арендной платы

Большинство договоров аренды содержат условия, позволяющие арендодателю один раз в год изменять размер арендной платы (обычно в сторону повышения) на определенный процент или на коэффициент, рассчитанный по формуле, указанной в договоре аренды. Необходимо настаивать на том, чтобы формула предусматривала не только повышение, но и возможность снижения арендной платы, если возникли условия или обстоятельства, которые, будучи учтенными в формуле, при пересчете свидетельствуют о необходимости снижения арендной платы.

Важным моментом является необходимость избежать попадания в «ловушку геометрической прогрессии» при заключении договора на продолжительный срок. Суть ловушки в том, что при каждом новом ежегодном повышении арендной платы, к примеру, на 7% размер повышения опирается не на первоначальный размер арендной платы, а на базу предыдущего года. Например, если первоначально размер арендной платы был 100 рублей, а в следующем году 107 рублей, то на третий год арендная плата будет повышена на 7% от 107 рублей, а не от 100 и будет равняться 114,49 рубля, а не 114 рублям, а на четвертый год уже 122,50 рубля, а не 121 рублю. Чем более длительный договор и чем больше размер арендной платы, тем ощутимей со временем становится эта разница для арендатора.

9. Желательно заранее знать точный размер расходов, уплачиваемых за управление арендуемой недвижимостью

Арендатору необходимо заранее понимать экономику арендуемого объекта недвижимости и договора аренды. Какие расходы и в каком размере несут арендодатель и арендатор? Есть ли в договоре аренды платежи, которые ложатся на арендатора, но размер их не известен, не понятен, не точен? Например, если объектом недвижимости управляет управляющая компания, то кто, как и в каком размере оплачивает ее услуги? Порой услуги управляющей компании, которые прямо не указаны в договоре аренды, но обязанность по компенсации которых переложена на арендатора, могут оказаться весьма существенными и обременительными для арендатора.

Эта рекомендация касается и всех иных платежей, которые могут явно или не явно упоминаться в договоре аренды и возлагаться прямо или косвенно (через обязательство арендатора компенсировать (возместить) такие расходы, понесенные арендодателем) на арендатора.

10. Обращайте внимание на порядок завоза товара и обязательно читайте правила ТЦ

Для некоторых арендаторов становятся откровением правила работы торговых центров и режим завоза/вывоза товаров, поскольку некоторые арендаторы рассчитывают на то, что в любое время смогут пополнять свои товарные запасы, но правила позволяют делать это только ночью. Ночью же стоимость транспортировки выше, чем днем, что может создавать для арендатора дополнительные расходы. Поэтому изучению подлежит не только договор аренды, но и все приложения к нему, в т.ч. правила работы торгового центра или иного объекта, в котором располагается арендуемая недвижимость.

11. Учитывайте условия об НДС при упрощенной системе налогообложения арендодателя

Применяемые арендодателем и арендатором системы налогообложения могут иметь важное значение при согласовании в договоре аренды условий об арендных и иных платежах, уплачиваемых арендатором в пользу арендодателя. В тех случаях, когда арендодатель применяет общую систему налогообложения и включает в размер арендного платежа еще и сумму НДС, для арендатора в договор аренды имеет смысл внести условие, прямо указывающее на то, что если арендодатель в результате перехода на иную систему налогообложения или в результате продажи арендуемой недвижимости другому лицу (физическому или юридическому) перестанет быть плательщиком НДС, то сумма арендных и иных платежей, ранее включающая сумму НДС, подлежит уменьшению на сумму НДС. При наступлении такого события арендатор сможет снизить размер своих платежей на сумму НДС. При этом в договор аренды рекомендуется внести условие, обязывающее арендодателя при наступлении указанного выше события внести изменения в договор аренды в этой части путем подписания дополнительного соглашения и подкрепить эту обязанность арендодателя обязательством уплачивать пеню, например, в размере НДС от ежемесячных платежей, ранее включавших в себя НДС.

Кроме того, для того случая, при котором арендодатель может перестать быть плательщиком НДС, в положениях об обеспечительном платеже логично продолжить обозначенную линию и внести условия, обязывающие арендодателя вернуть арендатору либо сумму НДС, включенную в обеспечительный платеж, либо весь обеспечительный платеж с возложением на арендатора в этом случае обязанности опять уплатить арендодателю обеспечительный платеж, но уже без НДС.

12. Избегайте ответственности за пожарную безопасность. Включайте условия о компенсации или отсутствии арендной платы в случае приостановления деятельности ТЦ, БЦ, ТРЦ

В связи со значительно возросшими рисками приостановления деятельности торговых и бизнес-центров по причине повторного невыполнения в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего федеральный государственный пожарный надзор арендаторам следует настаивать на включении в договоры аренды условий, возлагающих на арендодателей ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, а также условий, обязывающих арендодателя возместить арендатору убытки, возникшие в связи с невозможностью осуществления деятельности в арендуемом помещении из-за приостановления деятельности торгового или бизнес-центра. Можно попытаться внести в договор аренды еще и условия, освобождающие арендатора от обязанности уплачивать арендную плату и иные платежи на период приостановления деятельности торгового или бизнес-центра.

Кроме того, арендатору надо иметь в виду, что деятельность торгового или бизнес-центра может быть приостановлена контролирующими уполномоченными органами и по иным причинам[4]. Поэтому в договор аренды рекомендуется включить общее условие, обязывающее арендодателя компенсировать арендатору убытки, возникшие по вине арендодателя (в связи с допущением нарушений, которые послужили поводом для приостановления деятельности в арендуемом объекте недвижимости), и условие, освобождающее арендатора от обязанности уплачивать арендную плату и иные платежи на период приостановления деятельности.

Дополнительно можно настаивать на включении в договор аренды условия, позволяющего арендатору без штрафных санкций в одностороннем порядке отказаться (расторгнуть) от договора аренды в случае приостановления в административном порядке деятельности в арендуемом объекте недвижимости, письменно предупредив об этом арендодателя за 7-10 дней до даты расторжения договора аренды.

Удастся ли в итоге арендатору включить (и в каком виде) в договор аренды те или иные рекомендованные условия, зависит от переговорной позиции арендатора, навыков ведения переговоров и иных факторов, которые должны быть учтены при подготовке и проведении переговоров с арендодателем.

Дадонов Виталий, партнер Юридической компании «Дельфи

Статья размещена в информационно-аналитическом Бюллетене RWAY № 278 (май 2018 г.).

[1] См., например, следующие дела: №А32-41814/2016; № А41-90214/16; А55-23007/2015.

[2] См., например, следующие дела: А51-1763/2014, А51-17213/2015, А40-22624/2015; А26-9641/2009; А26-9641/2009.

[3] Пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

[4] См., например, статьи 6.3, 6.4, 9.4 КоАП РФ.

Еще статьи:

  • Размер единовременного пособия на погребение в 2019 году Размер и особенности выплаты пособия на погребение Пособие на погребение – это специальная социальная выплата, призванная компенсировать похоронные расходы. Ее выдают льготным категориям граждан, которые не могут самостоятельно оплатить траурную церемонию. Мера призвана поддержать […]
  • Пособие по уходу за ребенком 2019 двойня Оформление пособий и выплат при рождении двойни в 2019 году Выплаты матерям, положенные при рождении двойни, можно разделить на пособия, назначаемые на федеральном и региональном уровне. Их сумма зависит от имущественного статуса семьи, наличия у матери и отца других детей, особенностей […]
  • Доверенность на вклад форма Доверенность на вклад Подборка наиболее важных документов по запросу Доверенность на вклад (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Нормативные акты: Доверенность на вклад Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Доверенность на вклад Документ […]
  • Когда выплачиваются налог на прибыль Сроки сдачи отчетности и уплаты налогов (взносов) Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность представляется в налоговую инспекцию не позднее трех месяцев после окончания отчетного периода (пп. 5 п. 1 ст. 23 НК РФ, ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ) Аудиторское […]
  • Сколько пенсия у ветеранов боевых действий в 2019 году Сумма ЕДВ ветеранам боевых действий с 2019 года зависит от решения специальной комиссии Существует специальная комиссия в ПФР, которая принимает заявки ветеранов боевых действий на ЕДВ. Она и определяет будет ли производится выплата и какая это будет сумма. Заявление на получение единой […]
  • Расписка статья Статья 808. Форма договора займа 1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от […]