Договор купли-продажи нежилого здания образец 2019

Оглавление:

Типовой образец договора купли-продажи части нежилого помещения

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи части нежилого помещения

Договор о купле-продаже является одним из наиболее распространённых способов передачи прав на объект.

В процессе исполнения этого соглашения одно лицо обязуется передать документы, а второе внести своевременно плату за передачу объекта в собственность.

Участниками данного правоотношения могут быть как физические лица, так и юридические лица, в том числе коммерческие или некоммерческие организации.

Лица, которые имеют статус недееспособных или несовершеннолетние имеют право принимать участие в правоотношении только от лица законных представителей.

Составление соглашения в нарушение требований законодателя влечет недействительность документа. В связи с этим, в этой статье будет рассказано о правилах составления договора о купле-продаже части нежилого помещения.

Образец типового договора купли-продажи части нежилого помещения

Поскольку реализуется часть помещения, то продавец перед заключением соглашения с третьим лицом должен уведомить лиц, которые имеют преимущественное право покупки этой части. Только после осуществления этой процедуры следует подписывать соглашение.

Соглашение о купле-продаже части нежилого помещения, включает следующие сведения:

  • Персональную информацию о сторонах соглашения. Информация должна быть внесена только на основании документов, подтверждающих личность. Допускается участие представителей, которые имеют нотариально заверенную доверенность;
  • Информацию о нежилом помещении. Вносится в соответствии с техническим документом. Указывается площадь, место нахождения. Документы – основание наличия права продавца распоряжаться имуществом;
  • Сведения о стоимости объекта. Должна быть указана в рублях, прописью и цифрами;
  • Процедура внесения денежных средств. Допускается указание условия о рассрочке;
  • Сведения о правах и обязанностях сторон. Об ответственности в случае нарушения положения документа.

Стороны должны внести в текст документа информацию о расходах. Оплата расходов согласовывается и может быть перенесена на покупателя и продавца.

Особенности договора купли-продажи части нежилого помещения

В договор в обязательном порядке вносятся сведения о помещении. К таким сведениям относят:

  • Характеристику недвижимого объекта;
  • Сведения о лицах, имеющих права собственности на этот объект;
  • Их согласие на совершение сделки;
  • Акт о приеме-передаче помещения;
  • Документ о получении денежных средств.

Типовой образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами.

Про образец предварительного договора купли-продажи дома с задатком смотрите тут.

Покупатель вправе потребовать следующие документы, а продавец обязан их представить:

  • Документы о собственности продавца. Когда недвижимый объект передается вместе с участком земли, то необходимо требовать предоставления правоустанавливающих документов и на нее;
  • Выписку из ЕГРП об отсутствии обременений на недвижимый объект, выписку из домовой книги, квитанцию об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам.

Обратите внимание на то, что регистрировать соглашение, необходимости нет. После подписания документа следует обратиться в Россреестр с заявлением о перерегистрации права на объект. При регистрации следует предъявить заключенное соглашение о приобретении недвижимого объекта. После того, как сведения о новом собственнике внесены в соответствующие реестры, новому собственнику будет выдана выписка из реестра.

Права и обязанности сторон договора купли-продажи доли нежилого помещения

Составляя соглашение, продавец должен гарантировать, что часть нежилого объекта является его собственностью, и не является предметом каких-либо обременений.

На продавце лежит обязанность по ознакомлению покупателя с недвижимым имуществом, его видом и техническим состоянием, до того момента, пока стороны подпишут соглашение.

Следует помнить, что покупатель получает право собственности только после того, как соглашение будет зарегистрировано в Россреестре.

После того, как стороны подписали соглашение о купле-продаже, оно получает свою юридическую силу. Это означает, что на покупателя возлагается обязанность по сохранению и содержанию этого объекта.

Договор купли-продажи гаража

Наиболее важными моментами в договоре купли-продажи гаража являются описание передаваемого гаража и цена гаража. Причем данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в собственность, должны быть обязательно определены в договоре. Цена определяется соглашением сторон договора. При этом, если условие о цене не согласовано сторонами, договор купли-продажи гаража считается незаключенным.

В качестве сторон сделки по купле-продаже гаража могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами договора купли продажи гаража выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации.

Кроме того, к договору купли-продажи недвижимого гаража прилагается кадастровый паспорт гаража. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.

Договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Кроме обязательной письменной формы Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи гаража. Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на гараж по такому договору от продавца к покупателю.

Порядок передачи гаража от покупателя продавцу Гражданским кодексом РФ не регламентирован, однако в интересах обеих сторон оформить такую передачу актом приема-передачи.

Договор купли продажи недвижимого гаража содержит приложения:

  • график платежей;
  • описание гаража;
  • кадастровый паспорт;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок.

Договор купли-продажи гаража может содержать сопутствующие документы:

  • акт приема-передачи недвижимости;
  • дополнительное соглашение;
  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий.

Договор купли-продажи нежилого здания образец 2019

Договор купли продажи нежилого помещения представляет собой соглашение, в результате которого одна сторона (собственник) передает нежилое помещение, а другая сторона (покупатель) принимает это помещение на условиях определенной оплаты. Участниками таких сделок выступают юридические и физические лица.

В том случае, когда юридическое лицо не является коммерческой организацией, перед оформлением сделки необходимо внимательно ознакомится с Уставом такого предприятия на предмет того, имеет ли право такое предприятие осуществлять подобную сделку. Если же сделка осуществляется между физическими лицами, в этом случае необходимо убеждение в их дееспособности.

Закон не предъявляет особых требований к форме договора купли продажи нежилого помещения, его можно составить в обычной письменной форме. Нотариально заверять такой договор не обязательно.

Такой договор должен пройти регистрацию. Регистрация перехода права собственности к новому владельцу осуществляется по месту территориального расположения помещения. До завершения процедуры регистрации перехода права собственности покупатель не может распоряжаться приобретенным имуществом, поскольку без государственной регистрации это право еще закреплено за продавцом.

Как любой договор, если он состоит из более, чем одного листа, то такой договор должен прошиваться.

Непосредственно передача нежилого помещения от одной стороны к другой стороне производится по передаточному акту.

Договор купли-продажи нежилого помещения в 2019 году

Повсеместное развитие в РФ рыночных отношений значительно повысило интерес к продажам нежилых помещений, зданий. Купля-продажа нежилой недвижимости регулируется гражданско-правовым законодательством и осуществляется на основании договора купли-продажи недвижимости. В данной статье разберемся, каковы особенности оформлении купли-продажи нежилого помещения, в конце статьи можно скачать образец договора купли-продажи нежилого здания.

Нежилые помещения – это здания, используемые для административных, торговых, производственных, научно-исследовательских, лечебных, культурно-просветительских, учебных, складских и иных целей.

Нежилые строения могут содержать предусмотренные помещением служебные квартиры для жилья; помещения, используемые под контору. Аналогичным образом жилые здания могут включать в себя комплекс нежилых сооружений: столовые; поликлиники; магазины.

Расположенные на земельном участке здания делятся на основные и служебные. Основные здания – это капитальные постройки, имеющие определенное назначение или архитектурную ценность. Строения, обустроенные для выполнения роли обслуживания основных зданий, причисляются к рангу служебных (гаражи, сараи, бытовки, мастерские и т. д).

Осуществлять куплю-продажу здания, то есть использовать его как объект оборота, возможно при присутствии ряда необходимых и определенных признаков. Здание должно быть обязательно принято на эксплуатацию.

Самовольно построенные сооружения, не зарегистрированное в реестре бюро технической инвентаризации как собственная недвижимость физических или юридических лиц, не может быть использована как предмет сделки с недвижимостью.

Комитеты управления имущества субъектов РФ постоянно производят учет государственной собственности и их учет. А соответствующее министерство, управляющее государственным имуществом, в свою очередь, занимается как учетом объектов федеральной собственности, так и ведением соответствующего реестра.

А органами местного самоуправления производится учет и заполнение реестра всех объектов муниципальной собственности. Купля-продажа недвижимости, в том числе и нежилых зданий, помещений регулируется параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

Право собственности на недвижимость передается от одного лица другому на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, который заключается в письменной форме между сторонами сделки.

Сторонами договора могут выступать правоспособные и дееспособные лица, достигшие совершеннолетия:

• В бланке в обязательном порядке должен быть прописан предмет договора – недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе, должны быть прописаны данные, позволяющие определить расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

• Поэтому содержание договора должно включать наличие чертежей или копировок из планов БТИ в текстовой или графической редакции, определяющих границы объектов недвижимости, передающихся в пользование покупателя согласно бланку договора купли-продажи.

• Должны быть определены и индивидуальные признаки конкретного нежилого помещения: этажность, месторасположение, площадь, назначение и наличие иных характеристик. Отсутствие подобных данных, как следствие, определяют договор как недействительным.

• Также предметом договора является и право на использование земельного участка, в расположении которого находится недвижимость.

• Договоренная стоимость нежилого объекта недвижимости обязательно должна быть прописана в форму договора о купле-продаже. Иначе этот документ будет считаться как не заключенный.

• Если общая цена в заключаемом договоре будет соответствовать единице площади, то общая стоимость нежилого здания или помещения будет определена фактическим размером недвижимости переданной покупателю, что включает в себя и цену прилегающего земельного участка или прав на него.

• Необходимо запомнить, что письменная форма о составлении договора купли-продажи обязательно должна происходить с обоюдным подписанием обеих сторон. Иначе подобные договоры будут признаны недействительными. Переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации.

При уклонении от регистрации в переходе прав собственности одной из сторон, суд вправе принять решение о правомочности другой стороны, о возмещении убытков, связанных с этими действиями. Договор купли-продажи недвижимости должен быть подписан всеми участвующими в сделке сторонами.

Любое уклонение в подписании документа рассматривается как отказ продавца от выполнения взятых на себя обязательств или покупателя – от их принятия, что предоставляет возможность отчуждения убытков в судебном порядке любой из сторон.

Устная договоренность о несоответствие данных о состоянии нежилого здания или помещения в договоре с его действительностью не снимает ответственность с продавца о соблюдении всех пунктов составленного документа. А продажа, не отвечающая соответствию состояния этого объекта, предоставляет покупателю возможность удовлетворения его предусмотренных законодательством требований.

• соразмерное уменьшение цены покупки;

• безвозмездное устранение всех недостатков, в разумные сроки;

• возмещение расходов, вложенных покупателем в устраненные им недостатки.

При существенных качественных отличиях, предусмотренных договором, покупатель может отказаться от заключения этого договора, и востребовать возврат уплаченной суммы, а также возмещение нанесенных ему убытков.

Добавленная стоимость 2019
Договор аренды 2019
Договор дарения 2019
Договор задатка 2019
Договор займа 2019

Назад | | Вверх

Договор купли-продажи нежилого помещения: просто о сложном

В этой статье мы постараемся затронуть все нюансы проведения сделки и оформления договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году. Тем более что сейчас самый благоприятный момент для покупки нежилой недвижимости.

Скачать образец ДКП в формате Word

Нежилое помещение, его признаки и виды использования

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2019 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое». В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).

Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:

  • расположен в здании (жилом или нежилом);
  • обособлен от других помещений в здании;
  • имеет отдельный вход;
  • состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
  • не предназначен для постоянного проживания;
  • используется в коммерческих, административных или общественных целях;
  • имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

Виды использования

Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов. Наиболее часто встречаемые:

  • офисы помещения в зданиях;
  • торговые помещения в зданиях;
  • организации общепита в зданиях;
  • гостиницы в зданиях;
  • развлекательные центры в зданиях;
  • для оказания бытовых услуг;
  • размещение аптек и оказание медицинских услуг;
  • другие.

Покупаем нежилое помещение

Чтобы избежать ошибок при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году, нужно последовательно совершить несколько шагов.

В контексте настоящей статьи физические лица – это граждане, не имеющие статуса «индивидуальный предприниматель».

Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.

Если самым важным из них является цена, ищите помещение на 7%-10% дороже, чем можете себе позволить. Торг — одна из важнейших церемоний. Скидку делают всегда, т.к. она чаще всего изначально включена в цену.

Нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

Работа с продавцом

Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:

  • Выявление действительного собственника НП. Их может быть несколько или один. Самый правильный вариант, когда только помещение подобрано, заказать по нему расширенную актуальную выписку из ЕГРН. Сведения, указанные в ней, дадут ответы на многие вопросы. Доверять продавцу на все 100% в этом деле нельзя. Заказать выписку может любое физическое лицо.
  • Покупателю необходимо внимательно изучить содержащуюся в выписке информацию о НП. Нужно обратить внимание на вид права: единоличная (один собственник), общая долевая или общая совместная (несколько собственников). От этой информации будет зависеть порядок проведения сделки.
  • Осмотр правоустанавливающих документов продавца на НП. Правоустанавливающие – это документы, объясняющие, как продавец стал собственником НП. Основные из них: договоры гражданско-правового характера, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.

Зачем смотреть на эти документы, если есть выписка, подтверждающая право собственности? Из этих документов можно понять, насколько велики шансы, что заключаемая сделка может быть оспорена. Свидетельство о праве на наследство – может неожиданно появиться «неучтенный» наследник.

Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции. Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.

  • Обязательно посмотреть в выписке наличие или отсутствие обременений права собственности. В их качестве могут выступать: ипотека, долгосрочный договор аренды, наложенный решением суда арест. Если обременения наложены, необходимо получить объяснения продавца и обговорить с ним возможность снятия обременений.
  • Проверка отсутствия несогласованной перепланировки. У собственника есть техплан помещения или техпаспорт, если право собственности возникло давно. В любом из них есть план помещения. Необходимо сравнить этот план с фактической планировкой помещения. При расхождениях собственник должен предоставить документы, подтверждающие, что она узаконена.

Что делать, если таких документов нет, а помещение устраивает полностью? При заключении ДКП в простой письменной форме и без привлечения заемных средств совершить его ничего не помешает. Но надо понимать, что с момента государственной регистрации ответственность за несогласованную перепланировку будет нести новый собственник!

  • Обсуждение и согласование условий сделки. Это цена, размер аванса (задатка), порядок расчетов, сроки заключения ДКП и передачи НП покупателю.

Основной договор купли-продажи

Для перехода к заключению ДКП стороны должны прояснить для себя следующие моменты.

Договор заключается в простой письменной форме, если собственник у НП только один и оно переходит в собственность одного человека. Подготовить такой документ стороны могут или сами, или воспользовавшись услугами риэлтора. Законную силу ДКП приобретает с момента подписания сторонами.

Если на стороне покупателя или собственника выступает более одного человека, такой договор заключается только в нотариальной форме. Его готовит и заверяет нотариус. Расценки у нотариуса недешевы, но их придется оплатить. Юридический статус договор приобретает после удостоверения его нотариусом.

Разделы договора купли-продажи (ДКП)

В какой бы форме не заключался ДКП, он обязательно должен включать в себя важные разделы, без которых он может считаться незаключенным:

  • наименование, дата и место заключения ДКП;
  • сведения об участниках сделки (по каждому указывается ФИО, дата/место рождения, реквизиты паспорта, адрес регистрации);
  • описание предмета договора, т.е. нежилого помещения (по данным Выписки из ЕГРН): наименование, кадастровый номер, адрес и площадь НП;
  • описание правоподтверждающих документов, данные об обременениях прав собственника НП;
  • стоимость НП и способ расчетов;
  • порядок передачи НП;
  • ответственность сторон за неисполнение обязательств;
  • дополнительные условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Стороны могут дополнить ДКП и другие пунктами.

Предварительный договор купли-продажи

До заключения ДКП стороны имеют право подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), юридически закрепляющий намерения сторон. Если основной договор будет заключен без нотариуса и без заемных средств, ПДКП заключать не обязательно.

Почему все-таки рекомендуется его оформлять? Этот договор побуждает стороны исполнить свои намерения добровольно. При необходимости он поможет добиться этого в суде. И сторона, отказавшаяся от совершения сделки, понесет материальную ответственность.

Условия ПДКП такие же, как в основном договоре, кроме некоторых нюансов. В ПДКП стороны дополнительно указывают:

  • сроки, когда они заключат основной ДКП;
  • размер аванса/задатка (это разные вещи);
  • кто несет расходы — при нотариальной форме договора;
  • когда НП будет передано покупателю;
  • другие условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Порядок расчетов с продавцом законодательством не регламентируется. Поэтому стороны самостоятельно выбирают порядок расчетов, за исключением покупки НП за счет кредитных средств.

На практике расчеты с продавцом проводятся в следующем порядке: на первом этапе расчетов происходит передача аванса или задатка в счет приобретаемого НП под расписку продавца, второй (основной) этап расчетов, как правило, производится при подписании основного договора купли-продажи и тоже под расписку.

Чем отличается аванс от задатка? Для обычного человека ничем. Но с юридической точки зрения они имеют разные правовые последствия.

Аванс – это частичная предоплата. В случае отказа любой из сторон от совершения сделки аванс просто возвращается покупателю.

Задаток — оформляется с помощью договора о задатке. В случае отказа покупателя от совершения сделки задаток ему не возвращается. При отказе собственника НП – он возвращает покупателю двойную сумму задатка.

На получение аванса/задатка продавец обязательно дает расписку.

Наиболее часто используемые способы расчетов между сторонами:

  • аренда банковской ячейки. Продавец получит деньги только после предоставления выписки о регистрации перехода права;
  • с оформленным ДКП стороны направляются в банк и перечисляют деньги на карточку продавца, который дает расписку в их получении;
  • открывается депозит в пользу продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о проведении госрегистрации;
  • покупатель просто передает наличные продавцу из рук в руки под расписку.

Передача помещения покупателю

Расходы по оформлению

Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.

  • Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
  • В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что кредит берет он.
  • В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.

Государственная регистрация перехода права

Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:

  • Правоподтверждающие документы Продавца на НП.
  • ДКП в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
  • Передаточный акт в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
  • Нотариальное согласие второго супруга (если НП относится к совместно нажитому имуществу).
  • Нотариальная доверенность, если лицо, подписавшее договор и/или подающее документы в МФЦ, действует от имени участника сделки.
  • Кредитный договор, если НП приобретается с использованием заемных средств.
  • Квитанция об оплате госпошлины (может не предоставляться, если оплата была произведена в электронном виде). Размер госпошлины – 2000 руб. Если договор с ипотекой – 1000 руб. Оплачивает госпошлину покупатель.

Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.

Сроки госрегистрации: при подаче в МФЦ – 9 дней, в Росреестр -7 дней, по нотариально удостоверенной сделке – 5 и 3 дня соответственно.

Если все было сделано правильно, то покупатель станет полноценным собственником с даты регистрации, в подтверждение чего получит выписку из ЕГРН.

Договор купли-продажи нежилого помещения: просто о сложном

В этой статье мы постараемся затронуть все нюансы проведения сделки и оформления договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году. Тем более что сейчас самый благоприятный момент для покупки нежилой недвижимости.

Скачать образец ДКП в формате Word

Нежилое помещение, его признаки и виды использования

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2019 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое». В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).

Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:

  • расположен в здании (жилом или нежилом);
  • обособлен от других помещений в здании;
  • имеет отдельный вход;
  • состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
  • не предназначен для постоянного проживания;
  • используется в коммерческих, административных или общественных целях;
  • имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

Виды использования

Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов. Наиболее часто встречаемые:

  • офисы помещения в зданиях;
  • торговые помещения в зданиях;
  • организации общепита в зданиях;
  • гостиницы в зданиях;
  • развлекательные центры в зданиях;
  • для оказания бытовых услуг;
  • размещение аптек и оказание медицинских услуг;
  • другие.

Покупаем нежилое помещение

Чтобы избежать ошибок при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году, нужно последовательно совершить несколько шагов.

В контексте настоящей статьи физические лица – это граждане, не имеющие статуса «индивидуальный предприниматель».

Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.

Если самым важным из них является цена, ищите помещение на 7%-10% дороже, чем можете себе позволить. Торг — одна из важнейших церемоний. Скидку делают всегда, т.к. она чаще всего изначально включена в цену.

Нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

Работа с продавцом

Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:

  • Выявление действительного собственника НП. Их может быть несколько или один. Самый правильный вариант, когда только помещение подобрано, заказать по нему расширенную актуальную выписку из ЕГРН. Сведения, указанные в ней, дадут ответы на многие вопросы. Доверять продавцу на все 100% в этом деле нельзя. Заказать выписку может любое физическое лицо.
  • Покупателю необходимо внимательно изучить содержащуюся в выписке информацию о НП. Нужно обратить внимание на вид права: единоличная (один собственник), общая долевая или общая совместная (несколько собственников). От этой информации будет зависеть порядок проведения сделки.
  • Осмотр правоустанавливающих документов продавца на НП. Правоустанавливающие – это документы, объясняющие, как продавец стал собственником НП. Основные из них: договоры гражданско-правового характера, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.

Зачем смотреть на эти документы, если есть выписка, подтверждающая право собственности? Из этих документов можно понять, насколько велики шансы, что заключаемая сделка может быть оспорена. Свидетельство о праве на наследство – может неожиданно появиться «неучтенный» наследник.

Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции. Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.

  • Обязательно посмотреть в выписке наличие или отсутствие обременений права собственности. В их качестве могут выступать: ипотека, долгосрочный договор аренды, наложенный решением суда арест. Если обременения наложены, необходимо получить объяснения продавца и обговорить с ним возможность снятия обременений.
  • Проверка отсутствия несогласованной перепланировки. У собственника есть техплан помещения или техпаспорт, если право собственности возникло давно. В любом из них есть план помещения. Необходимо сравнить этот план с фактической планировкой помещения. При расхождениях собственник должен предоставить документы, подтверждающие, что она узаконена.

Что делать, если таких документов нет, а помещение устраивает полностью? При заключении ДКП в простой письменной форме и без привлечения заемных средств совершить его ничего не помешает. Но надо понимать, что с момента государственной регистрации ответственность за несогласованную перепланировку будет нести новый собственник!

  • Обсуждение и согласование условий сделки. Это цена, размер аванса (задатка), порядок расчетов, сроки заключения ДКП и передачи НП покупателю.

Основной договор купли-продажи

Для перехода к заключению ДКП стороны должны прояснить для себя следующие моменты.

Договор заключается в простой письменной форме, если собственник у НП только один и оно переходит в собственность одного человека. Подготовить такой документ стороны могут или сами, или воспользовавшись услугами риэлтора. Законную силу ДКП приобретает с момента подписания сторонами.

Если на стороне покупателя или собственника выступает более одного человека, такой договор заключается только в нотариальной форме. Его готовит и заверяет нотариус. Расценки у нотариуса недешевы, но их придется оплатить. Юридический статус договор приобретает после удостоверения его нотариусом.

Разделы договора купли-продажи (ДКП)

В какой бы форме не заключался ДКП, он обязательно должен включать в себя важные разделы, без которых он может считаться незаключенным:

  • наименование, дата и место заключения ДКП;
  • сведения об участниках сделки (по каждому указывается ФИО, дата/место рождения, реквизиты паспорта, адрес регистрации);
  • описание предмета договора, т.е. нежилого помещения (по данным Выписки из ЕГРН): наименование, кадастровый номер, адрес и площадь НП;
  • описание правоподтверждающих документов, данные об обременениях прав собственника НП;
  • стоимость НП и способ расчетов;
  • порядок передачи НП;
  • ответственность сторон за неисполнение обязательств;
  • дополнительные условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Стороны могут дополнить ДКП и другие пунктами.

Предварительный договор купли-продажи

До заключения ДКП стороны имеют право подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), юридически закрепляющий намерения сторон. Если основной договор будет заключен без нотариуса и без заемных средств, ПДКП заключать не обязательно.

Почему все-таки рекомендуется его оформлять? Этот договор побуждает стороны исполнить свои намерения добровольно. При необходимости он поможет добиться этого в суде. И сторона, отказавшаяся от совершения сделки, понесет материальную ответственность.

Условия ПДКП такие же, как в основном договоре, кроме некоторых нюансов. В ПДКП стороны дополнительно указывают:

  • сроки, когда они заключат основной ДКП;
  • размер аванса/задатка (это разные вещи);
  • кто несет расходы — при нотариальной форме договора;
  • когда НП будет передано покупателю;
  • другие условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Порядок расчетов с продавцом законодательством не регламентируется. Поэтому стороны самостоятельно выбирают порядок расчетов, за исключением покупки НП за счет кредитных средств.

На практике расчеты с продавцом проводятся в следующем порядке: на первом этапе расчетов происходит передача аванса или задатка в счет приобретаемого НП под расписку продавца, второй (основной) этап расчетов, как правило, производится при подписании основного договора купли-продажи и тоже под расписку.

Чем отличается аванс от задатка? Для обычного человека ничем. Но с юридической точки зрения они имеют разные правовые последствия.

Аванс – это частичная предоплата. В случае отказа любой из сторон от совершения сделки аванс просто возвращается покупателю.

Задаток — оформляется с помощью договора о задатке. В случае отказа покупателя от совершения сделки задаток ему не возвращается. При отказе собственника НП – он возвращает покупателю двойную сумму задатка.

На получение аванса/задатка продавец обязательно дает расписку.

Наиболее часто используемые способы расчетов между сторонами:

  • аренда банковской ячейки. Продавец получит деньги только после предоставления выписки о регистрации перехода права;
  • с оформленным ДКП стороны направляются в банк и перечисляют деньги на карточку продавца, который дает расписку в их получении;
  • открывается депозит в пользу продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о проведении госрегистрации;
  • покупатель просто передает наличные продавцу из рук в руки под расписку.

Передача помещения покупателю

Расходы по оформлению

Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.

  • Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
  • В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что кредит берет он.
  • В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.

Государственная регистрация перехода права

Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:

  • Правоподтверждающие документы Продавца на НП.
  • ДКП в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
  • Передаточный акт в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
  • Нотариальное согласие второго супруга (если НП относится к совместно нажитому имуществу).
  • Нотариальная доверенность, если лицо, подписавшее договор и/или подающее документы в МФЦ, действует от имени участника сделки.
  • Кредитный договор, если НП приобретается с использованием заемных средств.
  • Квитанция об оплате госпошлины (может не предоставляться, если оплата была произведена в электронном виде). Размер госпошлины – 2000 руб. Если договор с ипотекой – 1000 руб. Оплачивает госпошлину покупатель.

Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.

Сроки госрегистрации: при подаче в МФЦ – 9 дней, в Росреестр -7 дней, по нотариально удостоверенной сделке – 5 и 3 дня соответственно.

Если все было сделано правильно, то покупатель станет полноценным собственником с даты регистрации, в подтверждение чего получит выписку из ЕГРН.

Еще статьи:

  • Размер единовременного пособия на погребение в 2019 году Размер и особенности выплаты пособия на погребение Пособие на погребение – это специальная социальная выплата, призванная компенсировать похоронные расходы. Ее выдают льготным категориям граждан, которые не могут самостоятельно оплатить траурную церемонию. Мера призвана поддержать […]
  • Военная пенсия по потере кормильца кому положена Пенсия по потере кормильца военнослужащего в 2019 году Членам семей военных, погибших или умерших вследствие выполнения долга, государство оказывает материальную поддержку. Пенсия по случаю потери кормильца военнослужащего — это отдельный вид господдержки, выплачиваемый из средств […]
  • Договор купли продажи участка по доверенности образец Договор купли продажи земельного участка по доверенности образец 2018 между физ лицами Это быстро и бесплатно! Содержание: Может ли доверенное лицо провести сделку? Законодательные нормы Виды доверительных документов Какой из них подходит для заключения соглашения? Требования […]
  • Образец приказа о досрочном расторжении трудового договора Делопроизводство Досрочное расторжение трудового договора при сокращении штата В общем случае, физлицо не может быть уволено по волеизъявлению работодателя при сокращении штата до того, как истечет нормативный срок в два месяца, начинающий исчисляться с момента соответствующего […]
  • Сургут материнский капитал за второго ребенка Югорский семейный (материнский) капитал в Ханты-Мансийске и ХМАО - Югре в 2019 году Югорский семейный капитал в Ханты-Мансийске и ХМАО - Югре учрежден Законом ХМАО - Югры от 28.10.2011 N 100-оз "О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей, в Ханты-Мансийском автономном округе - […]
  • Временная регистрация иностранных граждан по месту работы Регистрация иностранных сотрудников по месту работы: временная регистрация мигрантов по юридическому адресу работодателя Регистрация гражданина по месту работы – это первичная постановка иностранных сотрудников на миграционный учет в ГУВМ МВД по юридическому адресу работодателя и […]
Читайте так же:  Послевоенный договор германии