Льготный период аренды договор

Налоговые последствия использования договоров аренды

Договор аренды является одним из наиболее распространенных соглашений в современных предпринимательских отношениях. Практически любая компания сталкивается с необходимостью заключения договора аренды в отношении офиса для размещения сотрудников, при передаче своего имущества во временное владение и пользование для получения постоянного дохода, при использовании транспортных средств и оборудования.

Несмотря на достаточно простое оформление, минимальное количество существенных условий, установленных законом, заключение каждого договора аренды вызывает определенные трудности у субъектов предпринимательской деятельности ввиду необходимости налогового планирования на стадии составления и согласования проекта договора. На примере договора аренды офиса рассмотрим налоговые последствия, которые могут возникнуть у арендодателя и арендатора как сторон такого соглашения.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодателем может быть как физическое (в том числе в статусе индивидуального предпринимателя), так и юридическое лицо, являющееся непосредственным собственником имущества, или в установленном законом порядке уполномоченное собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). Выступить в качестве арендатора может как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, физическое лицо.

Закон не относит к категории существенных условие о сроке договора: в случае если он не указан в договоре, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Есть исключения в отношении имущества, для которого ограничен предельный срок аренды специальными законами, но к этому имуществу в основном относятся земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также социально значимое имущество, например, объекты культурного наследия, системы водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и прочие.

При передаче имущества арендатору у арендодателя-плательщика НДС не возникает обязанности уплачивать НДС и налог на прибыль, так как право собственности остается у него. По той же причине арендодатель продолжает уплачивать налог на имущество до тех пор, пока помещение под офис учитывается на балансе в качестве объекта основных средств. У арендатора от получения объекта во временное владение и пользование не возникает никаких налоговых последствий.

Арендная плата может взиматься в твердой сумме, в виде доли полученных от использования имущества доходов (например, процент от оборота компании), путем предоставления арендатором услуг или передачи другой вещи в собственности арендодателя или так же на условиях временного владения и (или) пользования, путем возложения на арендатора затрат по улучшению имущества. При этом закон не связывает стороны необходимостью выбора одного из предусмотренных вариантов: в договоре возможно сочетать разные виды оплаты, а также сроки, порядок и условия внесения платы.

В отношении офисов в договоре аренды обязательно должна быть указана арендная плата. Отсутствие условия о возмездном предоставлении может стать основанием для признания договора недействительным. При этом следует учитывать, что плата, установленная в договоре за помещение, включает в себя в том числе и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, пропорционально арендуемой площади.

Гражданский кодекс прямо запрещает сторонам изменять арендную плату чаще одного раза в год. Однако, возникает закономерный вопрос: как с этой нормой соотносится положение о том, что арендная плата может быть установлена в виде доли от доходов за использование имущества. Стороны в этом случае указывают в договоре формулу (алгоритм) расчета арендной платы, который приводит к тому, что в каждом периоде оплаты изменяется сумма, подлежащая перечислению арендодателю. Если учитывать, что расчетным периодом обычно является календарный месяц, очевидно, что арендная плата изменяется чаще одного раза в год. Однако, по мнению ВАС РФ эта ситуация не нарушает положений ГК РФ, так как остается неизменным механизм исчисления арендной платы. Подобное разъяснение выпустил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В соответствии со ст.264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) относятся к расходам, связанным с производством и реализацией. Уплаченные за пользование имущество деньги арендатор вправе учесть при расчете налога на прибыль, уменьшив налогооблагаемую базу.

Зачастую стороны устанавливают в договоре аренды два вида арендной платы – постоянную и переменную, зависящую от показаний счетчиков электроэнергии и водоснабжения. Такая схема допустима законодательством, но следует иметь в виду, что арендатор, который является плательщиком НДС, не вправе принимать к вычету НДС по переменной арендной плате.

В соответствии со ст.172 НК РФ вычет НДС может быть применен на основании счетов-фактур, выставленных продавцом услуг после принятия данных услуг на учет. При этом оплата электроэнергии, водоснабжения и иных коммунальных услуг является по смыслу ст.616 ГК РФ затратами на содержание арендованного имущества. Кроме того, арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, счета-фактуры выставляются коммунальными службами собственнику имущества. Поэтому при компенсации арендодателю затрат на коммунальные услуги арендатор не вправе воспользоваться вычетом по НДС. Вероятно, стоит включать в договор аренды право арендатора заключать договор с поставщиком услуг напрямую.

О том, что возмещаемые расходы по коммунальным услугам не входят в состав арендной платы для целей налогообложения, есть специальные разъяснения Минфина России: письмо от 03.03.2006 N 03-04-15/52, письмо от 24.03.2007 № 03-07-15/39, письмо от 06.09.2005 № 07-05-06/234. Кроме того, Минфин указывал, что сумма НДС в составе возмещаемых расходов не учитывается при расчете налога на прибыль (письмо Минфина России от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895).

В случае включения расходов на коммунальные услуги в состав арендной платы и получения арендатором единого счета-фактуры, арендатор сможет воспользоваться вычетом по НДС, а также уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов по аренде при расчете налога на прибыль.

Распространенной является ситуация, когда арендодатель предоставляет некоторый льготный период для проведения арендатором ремонта в помещении до даты въезда и размещения сотрудников. Такой период может быть по-разному прописан в договоре аренды: в виде «арендных каникул» – фактической отсрочки даты начала начисления арендной платы, сниженной суммы арендной платы на период ремонта, отсроченной даты передачи имущества в аренду (при условии оформления акта допуска на период проведения ремонта). При этом самой рискованной с точки зрения налогового законодательства представляется схема использования «арендных каникул» – безвозмездного использования помещения в течение некоторого периода времени. Рассмотрим последствия применения «арендных каникул» в зависимости от системы налогообложения, которую применяют арендатор и арендодатель.

В случае, если арендодатель является плательщиком НДС, в ситуации передачи имущества в безвозмездное пользование он обязан уплачивать НДС, исходя из рыночной стоимости аналогичного имущества. При этом арендодатель не имеет права начислять амортизацию на помещение и не может уменьшить налог на прибыль. При использовании других систем налогообложения, например, упрощенной (УСН), арендодатель выплачивает налог в соответствии с порядком, установленным в законодательстве.

Арендатор-плательщик НДС при получении имущества в безвозмездное пользование выплачивает только налог на прибыль по рыночным ценам аналогичного имущества. В случае, когда арендатор применяет упрощенную систему налогообложения (УСН), он выплачивает налоги в соответствии с нормами, предусмотренными для такой системы. От уплаты налога на прибыль такой арендатор освобожден.

Как видно, негативные налоговые последствия наступают для обеих сторон договора аренды в случае, когда они договариваются о безвозмездном доступе в помещение в период ремонта. Подобная ситуация может быть решена пересчетом арендной платы за некоторый период аренды, в результате чего арендатор платит арендную плату с первого дня получения имущества, но по пониженной ставке. Либо стороны могут указать в договоре, что арендатор пользуется имуществом в течение первых нескольких недель (или месяцев) в счет будущих платежей по аренде. Таким образом, пользование офисом в период ремонта становится не безвозмездным.

Как правило, по инициативе арендодателя в договор включается обеспечительный платеж. Получение такого платежа на условиях возвратности не влечет для арендодателя налоговых последствий по НДС и налогу на прибыль. В случае если обеспечительный платеж выполняет фактически функцию аванса (будет засчитан в счет арендной платы), то арендодателю придется уплатить оба налога: и НДС, и налог на прибыль. Но в этой же ситуации арендатор находится в менее выгодном положении – он не может применить налоговый вычет за перечисленные (фактически переданные во владение арендодателя на период аренды) денежные средства. Такой платеж не признается расходом арендатора, поэтому он не может быть учтен при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. В данном случае арендатору можно рекомендовать воспользоваться иными способами обеспечения исполнения обязательств, если он желает минимизировать описанные негативные налоговые последствия.

Помимо указанного, простота оформления договора аренды недвижимости обусловлена возможностью заключения договора в письменной форме без проведения процедуры государственной регистрации в отношении договоров, заключенных на срок не более года, и без нотариального заверения.

Долгосрочные договоры должны быть зарегистрированы, причем с фактом государственной регистрации закон связывает момент вступления договора аренды в силу (п.2 ст.651 ГК РФ). Ввиду этого, подлежащий регистрации, но незарегистрированный долгосрочный договор аренды может быть признан незаключенным. При этом уплаченные в счет арендной платы суммы могут быть признаны судом неосновательным обогащением арендодателя, подлежащим возврату арендатору. Возникает вопрос, какие налоговые последствия наступают для сторон такого договора? Минфин России разъяснил, что расходы по таким договорам не могут быть учтены при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, поскольку они являются документально неподтвержденными (письмо Минфина России от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172, письмо Минфина России от 06.03.2008 № 03- 03-06/1/152). В связи с этим налоговые органы могут не разрешить учесть фактически произведенные расходы при расчете налога на прибыль. Однако если положения долгосрочного договора аренды стороны в силу ст.425 ГК РФ распространяют на отношения, сложившиеся с даты подписания договора, несмотря на то, что он вступит в силу только с даты внесения запись в государственный реестр, расходы по уплате арендной платы будут документально обоснованы (см. письмо Минфина России от 12.07.2006 г. № 03-03-04/2/172).

Читайте так же:  Договор на оказание услуг с физическим лицом образец 2019

Таким образом, на первый взгляд простой договор аренды может вызвать сложности, связанные с оптимизацией налогообложения доходов у арендодателя и расходов у арендатора. В зависимости от возможной выгоды или потерь, связанных с необходимостью уплаты налогов, стороны конструируют условия договора аренды, выбирают способ обеспечения обязательств, иногда даже «подбирают» контрагента — плательщика НДС или субъекта, применяющего УСН.

Арендные каникулы в договоре аренды

Срок арендных каникул оговаривается индивидуально, и может составлять от 1 до 6 месяцев.
«Всем арендаторам, въезжающим в помещения в состоянии shell&core (под чистовую отделку), мы предоставляем арендные каникулы продолжительностью до полугода. Длительность льготного периода, в течение которого арендатор имеет возможность спокойно обустроить свой офис, обычно напрямую зависит от объемов арендуемых площадей. Так, если речь идет о помещении площадью порядка 300-500 кв.м, срок арендных каникул, как правило, не превышает 30 дней. Для арендаторов, которые планируют разместиться на 10 тыс. кв.м и более, каникулы могут длиться и полгода. В свою очередь, при аренде помещений, которые сдаются в состоянии «за выездом арендатора», каникулы, как правило, не предоставляются вообще, или продолжаются очень недолго», — комментирует Дмитрий Тарасов, директор по аренде компании KR Properties.

Чаще всего, арендные каникулы длятся 1-2 месяца. Стоит отметить, что арендные каникулы предоставляются только при заключении среднесрочных и долгосрочных договоров. Арендные каникулы чаще всего используются в случае аренду офисов с состоянием отделки shell&core.

«Арендные каникулы применяются на текущем рынке для любых офисов класса А и B с профессиональными собственниками. При этом наиболее распространены для нового строительства, shell&core – то есть там, где необходим определенный период для отделки помещений, или здание еще не построено, а подписание Договора аренды осуществляется в текущем периоде – для митигирования рисков арендатора по оплате за неиспользуемый офис. Также это часть коммерческих переговоров для оптимизации условий.

Срок предоставляемых арендных каникул зависит от объема площадей арендатора, от сроков начала аренды и готовности помещений. При этом, как правило, они превышают необходимый срок отделки помещений. Например для арендатора в 500 м2 могут предоставить 2-4 месяца арендных каникул, в то время как для якоря в 10 000 м2 каникулы могут быть на уровне 8-14 месяцев», — отмечает Лидия Александрова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE.

Такого понятия как «арендные каникулы» в законодательстве не существует. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать арендные каникулы. Во время арендных каникул правоотношения сторон квалифицируются как безвозмездное пользование.

Юридически это может быть оформлено двумя путями – либо условия арендных каникул фиксируются в договоре аренды, либо на время арендных каникул составляется дополнительное соглашение к договору аренды. Стоит также отметить, что арендные каникулы касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.

«С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы. Однако по закону любой договор аренды должен быть всегда возмездным, т.е. арендатор должен уплачивать арендную плату за весь период срока аренды. В целях соблюдения требований законодательства решить данный вопрос можно в рамках договора аренды.

В частности, на практике распространен подход, при котором часть арендной платы берется из периода, наступающего после истечения срока «арендных каникул», и применяется к периоду «арендных каникул». В этом случае стороны могут сразу подписать договор аренды, акт приема-передачи помещений и начать аренду. Существенная разница в размере арендной платы между периодом «арендных каникул» и последующим периодом допустима, если арендатор и арендодатель не являются зависимыми (с точки зрения налогового законодательства) лицами и, если ни одна из сторон не является офшорной компанией. Разницу в цене всегда можно объяснить экономическими причинами, например: невозможностью полноценно пользоваться помещениями ввиду необходимости производства отделочных и подготовительных работ. При этом, перераспределяя часть арендной платы на «арендные каникулы», важно помнить, чтобы арендная плата за такой период не была номинальной (т.е. 1 рубль и т.п.), поскольку в таком случае может возникнуть риск переквалификации налоговыми органами сделки аренды в безвозмездную с доначислением соответствующих налогов.

На практике также часто используется другой вариант договорного оформления «арендных каникул»: в договоре указывается дата начала аренды (т.е. дата подписания акта приема-передачи помещений и начала начисления арендных платежей) более поздняя, чем дата подписания самого договора аренды. При этом сразу после подписания договора арендатору может быть предоставлен доступ в помещение для отделки без права использования помещений по целевому назначению, например: в качестве офисных или торговых. За период доступа в помещения до даты начала аренды арендная плата не начисляется и не уплачивается. Очевидно, что такой вариант оформления отношений сторон допустим в ситуации, когда предполагаемый период отделочных работ совпадает с периодом «арендных каникул». Однако здесь есть потенциальный риск, что указанный доступ может быть истолкован как начало аренды и, соответственно, могут возникнуть налоговые и юридические риски, связанные с «бесплатной» арендой. В этой связи данный вариант является менее предпочтительным по сравнению с первым», — рассказывает Юрий Чернобривцев, партнер Goltsblat BLP LLP.

Льготный период аренды договор

В договоре аренды указано что в течение срока договора аренды (краткосрочного) арендная плата 100 рублей в месяц. Стороны предусмотрели что в первый месяц аренды арендная плата составляет 50 рублей, а во второй 70 рублей. т.е. предусмотрели льготный период, пока арендодатор делает ремонт. не противоречит ли это п.3 ст.614 гк рф?

Не противоречит
согласно п.3 ст.614 ГК РФ:
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

то есть изменять размер аренды после подписания договора, то есть первоначальные условия у Вас уже прописаны и вот их уже изменять можно не чаще 1 раза в год

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС-УНИВЕРСИТЕТ», 2019.

Как в договоре прописать арендные каникулы на время ремонта

Когда в помещении под аренду планируют ремонт, можно договориться с арендодателем о приостановке начисления арендной платы. Рассмотрим подробнее, что такое арендные каникулы.

Читайте в нашей статье:

Аренда помещений часто сопряжена с необходимостью ремонта, который делается арендатором с учетом специфики эксплуатации объекта. В таких условиях важно предусмотреть, с одной стороны, сохранение за арендатором права пользования помещением, с другой – отсутствие или снижение для него платежей, поскольку в полном объеме право реализовано быть не может. Именно для этих целей и используются арендные каникулы, которые устанавливаются либо договором аренды, либо дополнительным соглашением к нему.

Что такое арендные каникулы, как их правильно прописать и определить финансовые условия – подробно и с примерами в нашей статье.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

Арендные каникулы: что это такое

Каникулы в рамках договора аренды – период времени, в течение которого арендатор несет финансовые обязательства на льготных условиях. На практике такое «послабление» часто рассматривается как скидка по платежам при сохранении прочих прав и обязательств сторон. И обычно предоставление каникул связано с планируемым ремонтом объекта, который будет делать арендатор до того, как сможет полноценно использовать помещение по назначению. Примеры таких ситуаций – сдача объекта в аренду в состоянии shell&core (под чистовую отделку) или с согласованным условием о ремонте «под себя».

Что значит «арендные каникулы» в конкретной ситуации, определяется сторонами самостоятельно. Независимо от сопутствующих обстоятельств всегда четко оговаривается срок, и он, как правило, ограничивается временем завершения ремонтных работ. А вот что касается финансовых условий, тут возможны различные варианты:

  • сократить в течение оговоренного времени размер платежей по договору на определенную сумму;
  • предусмотреть зачет суммы понесенных арендатором расходов в сумму платежей по аренде за определенный период;
  • полностью исключить платежи на некоторое время, но оставить обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги и другие расходы на содержание (в коммерческих отношениях этот вариант практикуется редко из-за высоких налоговых рисков);
  • и другие схемы, не выходящие за пределы допустимого договором и положений ст. 614 ГК РФ, а также просчитанные с учетом уровня налоговой нагрузки для сторон.

Как прописать в договоре арендные каникулы

Определяя для себя, что такое арендные каникулы на ремонт, стороны должны на стадии переговоров проработать и согласовать:

  1. Условия проведения ремонтных работ как основания для предоставления каникул.
  2. Что именно будет пониматься под этим льготным периодом и его условиями.
  3. Срок – конкретный период времени (от такой-то даты до такой-то) или критерии его однозначного определения.
  4. Финансовые условия, действующие в течение льготного периода, и, возможно, влияющие (как именно) на финансовые обязательства сторон в договоре аренды.

Если стороны никак не оговорили каникулы, арендатор обязан исполнять свои финансовые обязательства в полном объеме и не может ссылаться на невозможность пользования арендуемым помещением в связи с ремонтом либо его фактическое неиспользование.

Как лучше сформулировать условия об арендных каникулах

Нередко стороны упускают из виду необходимость оговорить в льготных финансовых условиях аренды параметры проведения ремонтных работ, а затем получают проблемы. Целесообразно, во избежание споров, заранее согласовать:

  • в каких помещениях, если их несколько, будут проводиться работы;
  • вид и перечень работ;
  • какая сторона ответственна за проведение ремонта и будет нести затраты;
  • сроки проведения ремонтных работ.

Исходя из этих параметров формулируются льготные условия. А арендодатель и арендатор получают четкое и ясное представление, чем руководствоваться при переговорах. Сами же арендные каникулы в договоре аренды нежилого помещения формулируются сторонами в виде определенной финансовой схемы.

Как арендные каникулы прописать в договоре: образцы и варианты

Рассмотрим образцы, как прописать арендные каникулы в договоре:

Вариант 1. Снижение платы на период ремонта

«1. Ежемесячная плата по договору аренды составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.

2. На период проведения ремонтных работ (указывается вид ремонта и конкретные работы), с ___ по ___ включительно, арендная плата составляет 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС».

Вариант 2. Снижение платы на первое время действия аренды, например, на первый год

«1. Ежемесячная арендная плата в первый год аренды составляет 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей, включая НДС.

2. Ежемесячная плата за второй год аренды и последующие периоды составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС».

Вариант 3. Зачет расходов арендатора в платежи

«1. Ежемесячная плата по договору аренды составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.

2. Арендатор за собственный счет проводит ремонтные работы в арендуемом помещении (указывается вид ремонта, конкретные работы, по возможности, если известна, стоимость). Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем зачета суммы в арендную плату за первые ____ месяцев действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами».

Возможны и другие варианты. Приведенные выше – это примеры общих формулировок, которые можно и нужно конкретизировать с учетом особенностей аренды, ремонта и договоренностей сторон.

Читайте так же:  Бланк на договор безвозмездного пользования

Как заключить дополнительное соглашение об арендных каникулах

Если необходимость в проведении ремонтных работ возникла после оформления договора, например, через несколько месяцев или даже лет после начала аренды, то для определения условий каникул заключается дополнительное соглашение. Здесь, как правило, используется один из двух вариантов.

Как арендные каникулы прописать в дополнительном соглашении: образцы и варианты

Рассмотрим образцы, как прописать арендные каникулы в дополнительном соглашении:

Вариант 1. Освобождение от платежей

«Арендатор освобождается от арендной платы с_____ по ______ включительно в связи с проведением за свой счет ремонтных работ (их вид, характер) в арендуемом помещении».

Вариант 2. Снижение размера платежей

«На период с ____ до ____ включительно в связи с проведением ремонтных работ (их вид, характер) в арендуемом помещении ежемесячная арендная плата уменьшается до ___ (указывается сумма)».

При заключении допсоглашения оговариваются:

  • виды и перечень ремонтных работ – как основание для льготы;
  • срок работ – срок действия льготного периода;
  • финансовые условия;

Кроме того, отдельным пунктом определяется, что во всем остальном, что не предусмотрено соглашением, стороны руководствуются условиями основного договора.

Независимо от варианта, как арендные каникулы пропишут в документах, это условие позволит снизить затраты на аренду.

Арендные каникулы без страха и упрека

Как правильно оформить временное освобождение арендатора от арендных платежей

Чтобы полноценно использовать помещение в своей деятельности, арендатору нередко требуется провести там какие-либо предварительные работы, например сделать ремонт. Естественно, это требует времени, притом что эксплуатировать недвижимость в этот период затруднительно. А договор-то аренды уже действует.

МНЕНИЕ ЧИТАТЕЛЯ

“ Сейчас из-за финансового кризиса ситуация на рынке аренды нежилой недвижимости просто аховая: предложение сильно превышает спрос. Поэтому многие арендодатели готовы предоставлять арендные каникулы (и довольно продолжительные) даже для тех помещений, которые не требуют никаких дополнительных вложений со стороны арендатора. Лишь бы только сдать их и получить хоть какие-то деньг и. ”

Владимир,
риелтор, г. Москва

В подобных ситуациях арендодатели обычно без проблем соглашаются предоставить так называемые арендные каникулы — временной промежуток, в течение которого плата за арендуемое помещение не взимается, при этом право пользования им за арендатором сохраняется. Кстати, арендные каникулы, как правило, касаются только оплаты непосредственно аренды. На внесение платы за коммунальные услуги каникулы не распространяются.

Срок таких каникул может быть любым. На практике он составляет от 1— 2 месяцев до года с лишним. Это зависит главным образом от площади сдаваемых помещений, а также от степени их готовности, от вида планируемых работ и от длительности договора аренды.

О том, как закрепить в договоре условие об арендных каникулах, чтобы избежать налоговых рисков, мы и поговорим.

В материале не будут затрагиваться вопросы передачи и учета неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

Вот это плохая идея

Однозначно стоит избегать в договоре аренды формулировок, в которых налоговики могут усмотреть безвозмездное пользование помещением в «бесплатный» период:

5.2.1. В связи с необходимостью проведения ремонтных работ в арендуемом помещении период с 1 июля 2015 г. по 31 августа 2015 г. включительно признается Сторонами арендными каникулами, в течение которых арендная плата за пользование помещением не уплачивается.

2.5. В течение 2 месяцев считая с момента передачи арендуемого помещения по акту приема-передачи Арендатору предоставляются каникулы по оплате аренды, под которыми понимается освобождение арендатора от обязанности уплачивать арендную плату.

Это может повлечь за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон договора:

  • арендатору придется отразить внереализационный доход в виде безвозмездно полученного права пользования помещением в сумме, равной рыночной стоимости аренды идентичного имущества, подтвержденной документальн о п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС от 22.12.2005 № 98 . При этом проверяющие наверняка будут ориентироваться на арендную плату, установленную договором. Соответственно, арендатору надо заплатить налог на прибыль или налог при УСНО;
  • арендодателю нужно будет начислить НДС на сумму неполученной арендной плат ы подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ . Кроме того, в период арендных каникул он не сможет начислять амортизацию по сдаваемому помещени ю п. 3 ст. 256 НК РФ .

Встречается еще один вариант рискованного с налоговой точки зрения оформления арендных каникул. В договоре прописывается, что арендные платежи начинают уплачиваться, к примеру, с даты подписания передаточного акта (так называемая дата начала аренды). А до момента его подписания арендатору предоставляется доступ в помещение без права использовать его по целевому назначению. Так вот этот самый доступ вполне может быть истолкован налоговиками как реальное начало аренды.

А вот это попробуйте.

Не переплачивать налоги поможет один из предложенных ниже способов.

СПОСОБ 1. Прописать, что арендная плата уплачивается с 1-го месяца аренды, но просто снизить ее на некоторый период.

Допустим, вы планируете на 11 месяцев снять офис, арендная плата за который составляет 100 000 руб. в месяц с учетом НДС. Арендодатель готов предоставить на первые 2 месяца арендные каникулы для отделки помещения. Чтобы исключить налоговые риски, можно заключить договор аренды с таким условием: за первые 4 месяца аренды размер платы составляет 50 000 руб. в месяц, а начиная с 5-го месяца повышается до 100 000 руб.

Сформулировать это можно так:

2.5.5. Ежемесячная арендная плата составляет 100 000 (сто тысяч) рублей, включая НДС.

2.5.6. В период проведения ремонтно-отделочных и иных подготовительных работ в переданном помещении (с 1 июля 2015 г. по 31 октября 2015 г. включительно) Арендатор уплачивает арендную плату в размере 50% от установленной п. 2.5.5 настоящего Договора.

При таком варианте сумма арендных платежей за период аренды останется неизменной. Как с учетом каникул плата за 11 месяцев была бы равна 900 000 руб. (100 000 руб. х (11 мес. – 2 мес.)), так и без каникул она составит столько же: (50 000 руб. х 4 мес.) + (100 000 руб. x 7 мес.).

Пределов для снижения арендной платы нет п. 1 ст. 105.3 НК РФ . Даже если арендатор и арендодатель являются взаимозависимыми лицам и п. 2 ст. 105.1 НК РФ , сделка вряд ли попадет в разряд контролируемых по стоимостному критери ю пп. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ . Но все же не стоит на время арендных каникул устанавливать номинальную арендную плату (например, 100 руб. в месяц), чтобы налоговики не смогли переквалифицировать сделку в безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

Напомним, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 1 года, нужно регистрировать в органах Росреестр а п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ . Незарегистрированный договор считается незаключенным, и, по мнению контролирующих органов, расходы по нему нельзя учесть для целей налогообложени я Письма Минфина от 01.12.2011 № 03-03-06/1/791 ; УФНС по г. Москве от 06.07.2011 № 16-12/[email protected] . Однако суды, в частности Московского региона, с этим мнением категорически не согласн ы см., например, Постановления ФАС МО от 06.10.2011 № А40-1866/11-20-10 , от 19.08.2010 № КА-А40/9192-10 .

СПОСОБ 2. Закрепить в договоре аренды обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость работ по доведению помещения до пригодного состояния путем ее зачета в счет оплаты аренды за энное количество месяцев. Гражданское законодательство это допускае т п. 2 ст. 614 ГК РФ .

По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного имущества, а арендатор — текущий ремон т пп. 1, 2 ст. 616 ГК РФ , если договором не установлено иное.

Формулировка в договоре может быть такой:

«3.1.1. Ремонт, переоборудование, переустройство и иные действия, необходимые для приведения арендуемого помещения в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, определенному Договором, выполняются за счет средств Арендатора.

3.1.2. Арендодатель компенсирует Арендатору затраты, связанные с проведением ремонта и (или) выполнением указанных действий, путем зачета произведенных расходов в счет оплаты аренды за первые 4 месяца действия настоящего Договора. В этом случае Стороны оформляют и подписывают акт зачета взаимных требований по согласованной форме (приложение № 2 к Договору).

С 5-го месяца арендная плата уплачивается согласно п. 2.5.5 Договора».

Как видите, условие об арендных каникулах совсем несложно сформулировать, при этом не упоминая о них.

Почему неправильные формулировки в договоре делают арендные каникулы опасными

Договор аренды заключается между двумя сторонами, в собственности одной из которых − помещение или целое здание, а другая желает стать ее временным хозяином для воплощения своих предпринимательских идей.
Стороны вправе указать в договоре соглашения, касающиеся условий эксплуатации и оплаты коммерческой недвижимости. Но при подписании таких соглашений стоит учесть и нюансы, связанные с таким моментом, как «арендные каникулы», чтобы в дальнейшем у налоговых органов не было причин присылать требования в адрес арендодателя или арендатора о доначислении налоговых удержаний.

Арендные каникулы – что это такое?

Для желаемого развития бизнеса, связанного с приобретением или (как в нашем случае) арендой помещения, основополагающим фактором является географическое расположение этого объекта недвижимости, в котором бизнес будет базироваться.
Например, парикмахерская или зоомагазин в промышленном районе города вряд ли станут бить рекорды по выручкам. Зато кафе рядом с большим университетом станет приносить владельцу ощутимый доход.
Поэтому, выбирая помещения для аренды его в предпринимательских целях, владелец фирмы ориентируется на его расположение. Допустим, такое помещение найдено, но нынешнего момента объект сдавался под склад, а новый арендатор желает открыть салон красоты.
Для проведения необходимых работ на объекте потребуется некоторое время. Вот тогда-то арендатор и просит арендодателя предоставить ему «арендные каникулы», то есть приостановить начисление арендной платы за использование помещения до даты открытия салона красоты, когда тот уже начнет приносить прибыль.
Выгода арендатора от такой отсрочки очевидна, арендодатель же заинтересован в сдаче объекта в аренду (если, допустим, помещение непопулярно на рынке недвижимости, и сдать его в аренду достаточно трудно).
Получается, «арендные каникулы» – это период нулевых платежей за использование объекта недвижимости, то есть арендатор свои обязательства по договору в пункте оплаты исполняет на льготных условиях и сохраняет все права по договору, тогда как арендодатель сохраняет свои обязательства по договору в полном объеме.

Как прописать арендные каникулы в договоре аренды

Арендные каникулы в договоре (образец можно найти в открытых источниках информации) – рискованная сделка как для арендатора, так и для арендодателя. Рисков можно избежать, заключив юридически договор. Есть небольшие хитрости, как правильно прописать «каникулы» в договоре аренды, чтобы ни у одной из сторон не возникло никаких неприятностей, споров и неожиданных претензий ни от налоговой, ни от второй стороны договора.
Итак, арендатор желает прописать в договоре «арендные каникулы». Для этого требуется, для начала, определить, в чем будут заключаться «каникулы», например, это понятие может включать в себя:

  • ремонт (косметический или капитальный) объекта недвижимости;
  • 100% скидку на определенный период аренды для привлечения арендатора к долгосрочному сотрудничеству;
  • переоборудование объекта недвижимости при смене его целевого назначения для нужд арендатора;
  • ремонт, новая планировка или переоборудование объекта по техническому заданию арендодателя с последующей арендой.
Читайте так же:  Заявление о возврате неисправного телефона

Не лишним станет и согласование сторонами конкретных помещений (если планируется арендовать несколько объектов недвижимости), в которых арендатор обязуется провести утвержденные сторонами договора аренды работы.
Далее устанавливается срок проведения работ, на время проведения которых продляется льготный режим аренды. Принято считать, что срок «каникул» длится до момента, когда арендатор начинает полноценно эксплуатировать помещение по прямому назначению.
Стороны самостоятельно определяют, что станет «арендными каникулами» в каждой конкретной ситуации, и на какой срок они будут предоставлены.

Финансовая выгода

Как влияют на финансовую составляющую договора подобные соглашения сторон, стороны устанавливают между собой. Например, арендатор может:

  1. Полностью исключить арендную плату за использование объектов недвижимости на время проведения работ или согласованный период льготного пользования с уплатой коммунальных платежей (вода, свет, газ).
  2. Сократить на согласованный сторонами срок размер ежемесячных платежей по договору на определенный процент.
  3. Учесть стоимость работ и материалов на проведение согласованных сторонами работ по ремонту или переоборудованию помещений, как платежи за аренду.
  4. Произвести взаимозачет арендной платы при расчётах с арендатором.

Стороны вправе, по согласованию между собой, определить, как они будут производить учет в договоре на «арендные каникулы» в договоре аренды нежилого помещения (образец с указанием любого вида финансовых условий доступен в открытых источниках информации).
Если же стороны не пришли к общему соглашению и никак не обозначили предоставление «каникул» в договоре аренды, то арендатор не сможет при наступлении обязательств по оплате аренды доказать льготные условия пользования объектами недвижимости, указанными в договоре. Соответственно, все работы он вынужден будет провести только за свой счет и на отсрочку платежей тоже не сможет рассчитывать.
Если идея учесть, например, ремонтные работы в виде оплаты части или полной стоимости арендной платы за определенный период, возникла у сторон договора спустя месяцы или даже годы после его подписания, рекомендуется составить допсоглашение. В нем рекомендуется прописать предоставление «арендных каникул» арендодателем в срок, на который они предоставляются и условия их учета и, в соответствии с чем производятся работы (кои и засчитываются арендодателем как основание для наступления льготного периода).

Арендные каникулы и налоговые последствия

При достижении понимания между сторонами о защите интересов каждого, предстоит подумать, как прописать арендные каникулы в договоре аренды нежилого помещения, чтобы минимизировать свои потери в виде налоговых вычетов.
Налоговые последствия такого соглашения определятся в зависимости от того, каким образом стороны зафиксировали пункт про «арендные каникулы». Формулировка в договоре, использованная при описании условий, определяет способ налогообложения при предоставлении арендатору услуги льготной арендной платы. Стоит обратить внимание на то, как прописать каникулы в договоре аренды, чтобы минимизировать налоги сторон, уплачиваемые в налоговую службу. Существует несколько удачных формулировок, которые позволят представить налоговикам сделку аренды нежилого коммерческого помещения с «арендными каникулами» как законное соглашения сторон, а сторонам избежать неприятных разбирательств с инспекторами.

Арендные каникулы в договоре аренды. Образец опасных формулировок

Неоплачиваемое арендатором, то есть безвозмездное пользование объектом недвижимости в течение определенного срока – это и есть «арендные каникулы». Налоговые последствия для арендодателя и арендатора за прямое указание в договоре аренды безвозмездного пользования имущества неблагоприятны: арендатор пользуется имуществом арендодателя, но арендную плату не вносит. Какие же формулировки не стоит использовать, чтобы не попасть в поле зрения налоговых органов на предмет проверки и назначения штрафных санкций.
Рассмотрим неудачные варианты формулировок о предоставлении «каникул», используемых в договорах аренды.

«В срок с 12 февраля 2018 года по 12 июля 2018 года Арендодатель освобождает Арендатора от уплаты арендной платы за Объект».
В случае, если стороны указали такие условия, у арендатора, согласно налоговому кодексу, появляется внереализационный доход (выгода) вследствие безвозмездной аренды недвижимости.
Как и на прочий доход, арендатор обязан оплатить в этом случае налог на полученную прибыль. Если налог не будет уплачен в казну, а при проверке налоговики это обнаружат, то инспектор использует размер арендной платы по договору как основу для доначисления налога на прибыль и выставит требование на уплату недоимки за весь срок (пять месяцев в Варианте 1), на который арендодатель предоставил арендатору «арендные каникулы».
Арендодатель же обязан будет начислить НДС на сумму за срок «арендных каникул» (пять месяцев в варианте 1). Кроме того, у него пропадает право на начисление амортизации на недвижимость по налоговому учету.

Рассмотрим два варианта, когда стороны не прописывают освобождение арендатора от уплаты аренды в договоре. О наступлении «арендных каникул» свидетельствует разница в датах подписания договора аренды и начала платежей за аренду.

Рассмотрим вариант, когда стороны договорились о неуплате арендной платы на 5 месяцев и заключили договор 15 марта 2018 года, а договор дополнили следующими фразами:

  • «Арендодатель предоставляет Арендатору доступ на арендуемый Объект с даты подписания Договора аренды. Арендатор приобретает право организовать работы по косметическому ремонту Объекта, не ухудшающие в ходе работ техническое состояние Объекта, направленные на благоустройство Объекта для нужд целевого использования Объекта».
  • «Арендатор обязан перечислять арендную плату на расчетный счет Арендодателя, начиная с 15 августа 2018 года».

Если в договоре указана дата, с которой арендатор обязан начать перечисление арендной платы арендодателю, налоговики усматривают в таком договоре безвозмездное пользование объектом недвижимости в течение времени между датой заключения договора и указанной датой начала перечисления арендной платы арендодателю. В итоге началом аренды инспекторы посчитают дату подписания договора, а время между этими двумя датами будет признано временем получения выгоды арендатором.
Налоговые последствия для арендатора и арендодателя наступают те же, что и в варианте 1.

«Арендодатель предоставляет Арендатору доступ на арендуемый Объект с даты подписания настоящего Договора аренды. Арендатор не имеет права использовать Объект для нужд целевого использования до 15 июля 2018 года».
Даже указав запрет на использование арендатором помещений в качестве предполагаемого объекта предпринимательской деятельности (магазина, парикмахерской, ресторана и т.п.) до определенного срока, стороны не освобождаются от налоговых последствий безвозмездной аренды. Налоговики считают дату допуска арендатора на объект аренды датой начала аренды помещений по договору аренды. Возникает риск доначисления всех налогов и штрафов за их несвоевременное перечисление в казну, как и в варианте 1.

Арендные каникулы − как прописать в договоре. Образец формулировок без риска

Но возможны варианты, как прописать в договоре аренды «каникулы», чтобы при налогообложении не пострадали интересы арендатора и арендодателя.

В случае намерений сторон заключить сделку по аренде коммерческой недвижимости на продолжительный срок и желании установить 3 месяца «арендных каникул» (арендатор будет производить переоборудование объекта), возможно использование варианта, когда стороны подпишут договора на 1 год с пониженной ставкой арендной платы. Затем, путем заключения допсоглашения, в условиях которого месячная ставка за аренду повышается до значения, установленного арендодателем без учета льгот.
Допустим, арендодатель планирует получать за аренду 720000 рублей в год (60000 рублей в месяц). Предоставив «каникулы» арендатору на 3 месяца, он теряет 3*60000=180000 рублей. Итого, к уплате арендатором за первый год получается сумма 540000 рублей (ту же сумму получил бы арендодатель, если бы указал арендную плату за 9 месяцев, так как 60 000*9=540000 рублей).
В договоре указываем:

  • «Плата за эксплуатацию (аренду) помещений фиксируется в размере 45000 рублей в месяц, в том числе НДС 18%».
  • «На срок продления договора плата за услуги аренды согласовывается сторонами отдельным соглашением».

Прописываем в исходном договоре аренды возможность пролонгации договора с повышением платы за аренду по факту окончания работ на объекте, связанных, например, с перепланировкой.
Неблагоприятных налоговых последствий в этом случае для сторон не наступает, так как законодательство не ограничивает предпринимателей в правах устанавливать любую цену за аренду принадлежащего им имущества. Важно, указать такой размер платы, который не был бы неоправданно мал, чтобы налоговики не посчитали эту плату недостаточной и не признали пользование объектом недвижимости безвозмездным.

Арендодатель учитывает стоимость материалов и работ по переоборудованию, как арендную плату. Стоит только включить в договор фразу о том, что сторонами предусмотрен обязательный порядок проведения арендатором таких работ.
Законодательство такой порядок возмещения затрат арендатору допускает.

Еще статьи:

  • Приказ 625 от 31072019 Приказ Министерства здравоохранения РФ от 23 августа 2016 г. № 625н “Об утверждении Порядка проведения экспертизы временной нетрудоспособности” (не вступил в силу) В соответствии со статьей 59 Федерального закона от 21 ноября 2011 г. № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в […]
  • Отказываемся с вами заключить договор сопровождения Эксклюзивный договор, особенности Сейчас не редко встречаются ситуации, когда сделка с недвижимостью оспаривается и признается недействительной. В основном это происходит из-за жульнических поступков преступных элементов, при неграмотном подходе к проведению сделки и так далее. Именно […]
  • Размер единовременного пособия на погребение в 2019 году Размер и особенности выплаты пособия на погребение Пособие на погребение – это специальная социальная выплата, призванная компенсировать похоронные расходы. Ее выдают льготным категориям граждан, которые не могут самостоятельно оплатить траурную церемонию. Мера призвана поддержать […]
  • Адвокат марк ханиф Свобода стоит 240 тысяч Деньги на залог для Ассанжа приходится собирать “всем миром” 15.12.2010 в 20:31, просмотров: 2813 Основатель сайта WikiLeaks Джулиан Ассанж по-прежнему находится в тюрьме на юге Лондона, хотя во вторник магистратский суд Вестминстера принял решение о его […]
  • Договор купли продажи участка по доверенности образец Договор купли продажи земельного участка по доверенности образец 2018 между физ лицами Это быстро и бесплатно! Содержание: Может ли доверенное лицо провести сделку? Законодательные нормы Виды доверительных документов Какой из них подходит для заключения соглашения? Требования […]
  • Информ патент ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПОЛИ-ИНФОРМ-ПАТЕНТ" 191040, г Санкт-Петербург, проспект Лиговский, дом 87 ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 18-Н ОФИС 521 Основной род деятельности ООО "АИС ПОЛИ-ИНФОРМ-ПАТЕНТ": Деятельность по предоставлению прочих […]