Судебная практика по земельным спорам 2019

Оглавление:

Верховный суд РФ опубликовал обзор по земельным спорам

Верховный суд РФ 14.11.2018 г.утвердил Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Документ насчитывает 19 страниц и направлен на установление единообразия судебной практики по земельным спорам для судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Судьи ВС РФ напомнили, что на практике нередко возникают сложности при установлении круга субъектов, управомоченных на изменение вида разрешенного использования земельных участков; а также при определении последствий несоблюдения установленных процедур и использования земельного участка с нарушениями. Всего в обзор вошло 9 дел с выводами, сделанными Верховным судом. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

Отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка

ВС РФ привел в обзоре ситуацию, когда индивидуальный предприниматель обратился в суд с исковым заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка. В качестве обоснования своего требования ИП указал, что когда участок был ему предоставлен, вид разрешенного использования земельного участка не был определен.

Суд иск предпринимателя удовлетворил. Он напомнил, что:

В силу статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.

При этом владелец земли имеет право самостоятельно выбрать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов, без дополнительных разрешений и процедур согласования, как определено статьей 7 Земельного кодекса РФ. При этом в градостроительном регламенте по нормам статьи 30 ГрК РФ о земельных участках и объектах капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

  • виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
  • предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Вид разрешенного использования можно подтвердить такими документами, как:

  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Поэтому ВС РФ пришел к выводу, что в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, является незаконным.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Еще в одном примере судебного разбирательства ВС РФ указал, что вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Спорная ситуация возникла у гражданина, который являлся собственником земельного участка категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», и органом муниципального образования, который отказал ему в изменении вида разрешенного использования данного земельного участка «индивидуальное жилищное строительство» на условно разрешенный вид «магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв. м», предусмотренный градостроительным регламентом территориальной зоны малоэтажной жилой застройки, к которой правилами землепользования и застройки сельского поселения отнесен спорный земельный участок.

Хотя владелец земли просил принять во внимание, что на основании постановления главы муниципального образования были проведены публичные слушания, по результатам которых комиссией дано заключение о возможном изменении вида разрешенного использования земельного участка, суд отказал ему в удовлетворении заявленных требований. Судьи указали, что по нормам статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых, в силу законодательства о градостроительной деятельности, устанавливаются градостроительные регламенты, определяются этими градостроительными регламентами.

Другие позиции ВС РФ по земельным спорам

Кроме того, ВС РФ привел в своем обзоре такие выводы по земельным спорам:

  • При наличии утвержденных правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
  • Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, а также изменять его самостоятельно.
  • Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.
  • Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.
  • Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

ВС обобщил судебную практику по земельным спорам

Как отмечает Верховный суд, на практике нередко возникают сложности при установлении круга субъектов, управомоченных на изменение вида разрешенного использования; при учете особенностей ситуаций, когда допустимость изменения вида разрешенного использования ограничена, и процедурных особенностей такого изменения; при определении последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования участка с нарушением предусмотренных ограничений.

Обзор подготовлен для установления единообразия судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов.

В 19-страничном документе анализируется около десятка сложных вопросов данной категории споров. Так, в частности, ВС отмечает, что отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка, обосновывая свое требование тем, что вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении.

Удовлетворяя заявление, суд указал следующее.

В силу статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.

По правилам пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.

Согласно части 6 статьи 30 ГрК РФ, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Вид разрешенного использования можно подтвердить иными документами, например, свидетельством о государственной регистрации права. Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, указывает ВС, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении, отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не соответствует закону.

Подпись на заборе

Вряд ли можно найти на просторах страны районный суд, который бы не рассматривал иски соседей, не поделивших сотки. Кто-то недоволен тем, что сосед захватил буквально сантиметры чужого участка, а кому-то приходится возмущаться перенесенным на метры вглубь собственной территории забором соседа. В любом случае миром договориться почти ни у кого из сторон такого спора не получается и граждане идут в суды. Но и там не всегда находят правильные статьи для решения земельных конфликтов. Поэтому определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, пересмотревшей такой спор, может оказаться очень полезным гражданам, попавшим в похожую ситуацию.

Читайте так же:  Доплата к пенсии при инвалидности 3 группы

Итак, один гражданин обратился в суд с иском к своему соседу по дачному участку. Его возмутило, что «захватчик» перенес свой забор в глубь его участка, отхватив 4,8 метра его территории. Еще истец попросил суд обязать соседа разобрать свой забор и перенести назад.

Районный суд, рассматривая этот спор, исходил из того, что истец и ответчик — собственники соседних участков земли, а граница между их участками определена заключением кадастрового инженера.

Так что никаких нарушений нет.

А еще суд отказался обязывать соседа разобрать и перенести забор, потому как стоит этот забор правильно — на границе, указанной кадастровым инженером. Апелляция с решением коллег из райсуда полностью согласилась. Так дело дошло до Верховного суда. Там вердикт местных судов изучили и сказали, что решение неверное — нарушены нормы законодательства. Вот какие нормы закона по разъяснению Верховного суда надо применять в таких спорах.

Есть Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (N 221 от 24 июля 2007 года). В этом законе сказано, что «местоположение» границ земельных участков надо обязательно согласовывать с так называемыми заинтересованными лицами. Это делается в тех случаях, когда «в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости».

Верховный суд подчеркивает — предметом согласования по закону о кадастре является определение границ одного участка, которые одновременно являются границами соседних соток и принадлежат тому, кого закон называет заинтересованным лицом. При этом, напоминает Верховный суд, по тому же кадастровому закону это заинтересованное лицо не имеет права высказывать свои возражения по поводу границ участка соседа, если это не их общие границы.

Статья 39 Закона о кадастре гласит, что согласование границ проводится с гражданами, обладающими смежными участками на праве собственности. Из этого правила есть исключения — не требуют согласования границы смежных участков, если сотки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам в пожизненное, наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование. Не согласовывают с соседями и земли, предоставленные юридическим лицам, которые не являются ни государственными, ни муниципальными организациями. Также не требуется согласования, если государственная или муниципальная земля предоставлена в бессрочное пользование казенному предприятию.

В нашем случае райсуд установил факт, что спор идет о смежных участках собственников. Закон «О государственном кадастре» говорит, что согласование границ по выбору кадастрового инженера можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или согласовывать границы с каждым по отдельности.

Верховный суд напомнил — обычно согласовывают места, по которым пройдут границы, на собрании заинтересованных граждан, если речь идет о территории населенного пункта и его границах. Но в этом случае внутри самой деревни или поселка границы не рисуются.

В нашей же ситуации межевание проводил кадастровый инженер, а заказчиком работ был один из соседей. Они оба прекрасно знали о том, что есть еще один — смежный собственник. Но с ним границу не согласовывали. И еще один важный момент — кадастровый инженер установил границу заказчика по фактической границе, то есть нарисовал землю там, где уже стоял забор соседа. Верховный суд подчеркнул — кадастровый инженер, проведя границу между участками по забору, то есть по фактическому землепользованию, не мог не знать, что эта граница не совпадает с границей в документах.

Из этого Верховный суд делает вывод — отсутствие согласования границ участка может свидетельствовать о недействительности межевания. И добавляет, что в подобных спорах об установлении границ местный суд вправе сам дать оценку действиям кадастрового инженера даже без просьбы одной из сторон. Заявленные соседом требования к захватчику подпадают под статью 60 Земельного кодекса.

В этой статье Земельного кодекса говорится о таком способе защиты своих интересов, как восстановление положения, которое было до того, как были нарушены права гражданина на земельный участок.

В итоге Верховный суд отменил все решения и велел пересмотреть дело, но с учетом своих разъяснений.

Суд из-за земли может кончиться большими проблемами. Так, в Липецке спор соседей из-за захваченных соток завершился уголовным делом на сына истца, так как стороной в этом споре оказался заместитель председателя областного суда. Дело получилось крайне скандальное. После возмущения президента страны с ним сейчас разбираются в Генеральной прокуратуре.

Земельные новости

Верховный Суд РФ обобщил судебную практику по земельным спорам

Верховный Суд РФ представил обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Этот документ утвержден 14 ноября Президиумом Верховного Суда РФ.

Как отмечает Верховный Суд, на практике нередко возникают сложности при установлении круга субъектов, управомоченных на изменение вида разрешенного использования; при учете особенностей ситуаций, когда допустимость изменения вида разрешенного использования ограничена, и процедурных особенностей такого изменения; при определении последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования участка с нарушением предусмотренных ограничений.

Обзор подготовлен для установления единообразия судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов.

В 19-страничном документе анализируется около десятка сложных вопросов данной категории споров. Так, в частности, ВС отмечает, что отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка, обосновывая свое требование тем, что вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении.

Удовлетворяя заявление, суд указал следующее.

В силу статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.

По правилам пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.

Согласно части 6 статьи 30 ГрК РФ, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Вид разрешенного использования можно подтвердить иными документами, например, свидетельством о государственной регистрации права. Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, указывает ВС, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении, отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не соответствует закону.

Земельные споры в практике ВС РФ 2017 г. Короткий практический коммент в переводе с юридического на русский

Небольшие практические выводы из практики ВС РФ за 2017 года по земельным спорам в переводе с юридического на русский.

1. Предоставление публичных земельных участков.

1.1.Верховный Суд РФ окончательно сформировал отрицательную практику по вопросу предоставления публичных земельных участков, если на них документами территориального планирования и/или проектом планировки территории предусмотрено строительство объектов федерального, регионального или местного значения. Соответствующее дело включено в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2017 года (утвержден Президиумом ВС РФ 16.02.2017). (Определение ВС РФ от 01.12.2016 г. по делу № А41-70884/2015 (председательствующий Грачева И.Л., судьи Попова Г.Г.,Хатыпова Р.А.). Также этому вопросу посвящены определение от 22.06.2017 г. по делу № А32-6631/2016 (заявитель – Общество «Кубанская универсальная база»), определение от 13.06.2017 г. по делу № А66-4671/2015 (заявитель – Общество «Ютас»), определение от 03.10.2017 г. по делу № А66-17088/2015 (заявитель – ИП Маринина Н.А.) Аналогичный подход был заложен еще в Постановлении Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 года, где указывалось, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта). Однако до марта 2015 года у этого подхода не было никакой нормативной основы, в связи с чем и мнения судов по этому поводу были разные и уполномоченные органы далеко не во всех случаях выдвигали возражения такого рода. В настоящее время это основание для отказа в предоставлении земельного участка получило закрепление в ЗК РФ.

Читайте так же:  Гка им маймонида официальный сайт лицензия

Как это часто бывает, уполномоченному органу достаточно потрясти в суде выкопировкой из генерального плана, чтобы отбить у суда всякое желание связываться с этим вопросом.

1.2. Дело общества «Териберский берег» (Определение ВС РФ от 24 января 2017 года по делу № А40-78400/2015). Верховный суд исправил нижестоящие суды, которые воспроизвели малосодержательные доводы Росреестра о том, что собственник всех помещений в МКД должен трансформировать свое право собственности на отдельные помещения в право собственности на многоквартирный дом как самостоятельный объект. Кроме того, Верховный суд подтвердил, что даже в случае сноса МКД право собственности на земельный участок не прекращается и автоматически из долевой собственности трансформируется в индивидуальную.

1.3. Вопрос о преимущественном предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в счет невостребованных земельных долей. Механизм в целом живой и работающий, использование земельного участка сельскохозяйственной организацией может доказываться чем угодно. Однако откровенным жуликам получение участков таким способом воспрещается.

1.4.Как и криптовалюта, тема предоставления земельных участков в пределах полос отвода дорог продолжает находиться вне правового поля Российской Федерации. Предусмотренный Законом об автомобильных дорогах и дорожной деятельности механизм предоставления земельных участков на условиях сервитута, распространяется на тех владельцев объектов дорожного сервиса, которые там фактически существуют.

2. Плата за землю

2.1. Наличие непереоформленного права постоянного (бессрочного) пользования у собственника объекта недвижимости (в том числе, когда это право перешло от продавца) не является основанием для отказа во взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком собственником расположенной на нем недвижимости; никаких льгот при расчете суммы неосновательного обогащения у собственника нет. (Определение Верховного суда РФ от 19.12.2017г. по делу № А65-6671/2016).

2.2. При реализации права на приобретения земельного участка без проведения торгов выкупная стоимость земельного участка формируется исходя из кадастровой стоимости, существующей на дату обращения. В практическом плане этот подход помогает:
а). бороться с недобросовестными действиями уполномоченных органов, направленных на изменение расчетной базы для выкупа;

б). избежать негативных последствий изменения кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка в связи с длительным характером процедуры предоставления земельного участка.

Эта позиция не распространяется на случаи, когда кадастровая стоимость, напротив, устанавливается в размере рыночной по решению Комиссии или суда по заявлению самого лица, обратившегося за предоставлением земельного участка. В таком случае для целей расчета выкупной стоимости должна применяться уже пересмотренная (сниженная) кадастровая стоимость.

2.3. Льгота по выкупной стоимости публичных земельных участков действует для тех случаев, когда земельный участок приобретает собственник недвижимости. В случае приобретения здания одновременно с земельным участком в порядке, предусмотренном 159-ФЗ земельный участок вместе с расположенной на нем недвижимостью продаются по рыночной стоимости.

2.4. Еще не так давно была распространена следующая схема. Если приобретатель земельного участка не был согласен с расчетом выкупной стоимости, он мог все равно заключить договор, зарегистрировать право и уже будучи уверенным в том, что собственность его, поспорить в суде на предмет признания недействительным условия договора о размере выкупной платы и взыскания излишне уплаченной суммы в случае успеха. Эта схема умерла. Если не обращался за урегулированием разногласий – пролетел.

Аренда земли

3.1. Однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства по основанию, предусмотренному п. 21 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ возможно:

а) в случае если земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года и на нем расположен объект незавершенного строительства. В таком случае государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не требуется

б) в случае если на земельном участке находится объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано до 01 марта 2015 года (в таком случае, регистрация требуется)

3.2. Взаимосвязанные вопросы продления строительной аренды и судьбы расположенного на нем объекта незавершенного строительства рассматривались в следующих делах:

— Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 г. по делу № А46-6835/2015 (Общество «Кедр»). Суть: при решении вопроса о предоставлении земельного участка необходимо оценить действия арендодателя на предмет добросовестности. Также должны быть приняты во внимание разумные ожидания общества. Крутое дело и на рассмотрение коллегии круто попало, однако на 10 ГК далеко не уедешь. Характерно, что при новом рассмотрении указанного дела все доводы про разумные ожидания отошли на второй план. Арбитражный суд первой инстанции вообще повторно отказал арендатору в иске (отменено в апелляции, которая оставлена в силе кассацией).

— Определение Верховного суда РФ от 27.06.2017 г. по делу № А41-13398/2016 (Общество «Домовой+»). Реализация права арендодателя по отказу от возобновленного на неопределенный срок договора аренды земельного участка не может ставиться в зависимость от каких-либо ограничений, в том числе от факта наличия на земельном участке объекта незаверенного строительства. Ну здесь арендатор жулик, который отчаянно пытается зацепиться за участок, чем и объясняется вся позиция по этому делу.

— Определение Верховного Суд РФ от 17 апреля 2017 г. по делу № А75-236/2016 (Общество «Альянстрансстрой»). Требование Администрации об освобождении земельного участка от правомерно созданного на нем объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение Общества возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Из этого дела такой вывод:

а). хорошо, если вы строите какой-либо социальный объект, по нынешним временам это важно и может помочь

б). хорошо, если этот строящийся социальный объект вы заложили крупной кредитной организации;

в). хорошо, если арендатор – не злодей и это можно обосновать, а администрация – злодей и это можно обосновать.

3.3. Взыскание арендной платы при невозможности использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в результате противоправных действий арендодателя.

С одной стороны, хорошо, что в целом формируется более взвешенный подход относительно обязанности арендатора земельного участка вносить арендную плату при невозможности его использования (вот еще, например, определение ВС РФ от 03.03.2016 по делу № А40-129910/2014 по иску общества «Новый импульс-центр»). С другой стороны, перечень случаев невозможности использования земельного участка далеко не исчерпывается неправомерными действиями самого арендодателя. И далеко не всегда это те бизнес-риски, которые арендатор мог заранее просчитать и которые должны относиться на него. Однако это отдельная большая тема.

Судебная практика по земельным спорам

1. Штраф за использование земельного участка без прав зависит от кадастровой стоимости

Если организация возвела на земельном участке здания, не имея предусмотренных законодательством РФ прав и документов на землю, она должна быть привлечена к административной ответственности. При этом, размер штрафа может быть снижен, с учетом реальной кадастровой стоимости земельного участка и размера площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности. К такому решению пришел Верховный суд РФ.

В арбитражный суд обратилась коммерческая организация, которую территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии привлек к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ и назначил штраф в размере 700 тысяч рублей. Истец просил признать данное постановление незаконным, поскольку обвинение в использовании земельного участка без прав, по его мнению, является необоснованным в связи с тем, что на этой земле расположены здания, принадлежащие организации на праве собственности. А по нормам, определенным статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. При этом, в статье 35 Земельного кодекса РФ сказано, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью этого земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Суд первой инстанции изменил постановление о привлечении к административной ответственности и снизил размер штрафа до 350 тысяч рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований истцу было отказано. Апелляция и кассация с такими выводами согласились, а точку в споре поставил Верховный суд постановлением от 29 ноября 2016 г. N 303-АД16-13561. Арбитры отметили, что факт использования земли без прав доказан. Поскольку, несмотря на то, что право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный им объект недвижимости, это не может служить основанием для использования земельного участка площадью больше, чем это необходимо для использования собственной недвижимости.

Читайте так же:  Несет ли ответственность учредитель ооо за долги

Однако, арбитры сочли возможным назначить штраф значительно ниже пропорций, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ, приняв во внимание кадастровую стоимость земельного участка и размер площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности.

2. После сноса дома, право на землю сохраняется за собственником помещений

Для разрешения вопроса о государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимо иметь кадастровый паспорт спорного участка и выяснить вопрос о том, когда он был сформирован и поставлен на кадастровый учет. Даже, если на таком участке стоял многоквартирный дом, собственник помещений в котором его снес. К таким выводам пришел Верховный суд РФ.

Организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании незаконным решения органа Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок. По мнению заявителя, такое право собственности у него возникло в связи с выкупом восьми квартир, находившихся в восьмиквартирном жилом доме. После разрушения этого дома организация решила, что стала собственником земли, на которой он ранее находился.

Суды трех инстанций поддержали позицию Росреестра в том, что организация перед сносом дома, в котором ей принадлежали все помещения, должна была зарегистрировать свое право на многоквартирный дом как на единый объект. Ввиду разрушения дома право собственности организации на расположенные в нем квартиры так же как и его право на земельный участок, на котором был расположен разрушенный дом, прекратилось в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ.

Однако Верховный суд в определении от 24 января 2017 г. по делу N 305-КГ16-10570 с коллегами не согласился. Он отменил ранее принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что истец должен предоставить данные о том, как был сформирован спорный участок и его кадастровый паспорт. Судьи отметили, что по нормам статьи 289 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности все общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. При этом, в силу Федерального закона от 2.12.2004 г. N 189-ФЗ земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен этот дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества.

Таким образом, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка. Факт сноса дома на это право в дальнейшем никак не влияет.

3. Муниципалитет может увеличить земельный налог в 15 раз

Устанавливая земельный налог, представительные органы муниципальных образований имеют право определять налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 Налогового кодекса РФ. Это значит, что в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, ставка может достигать 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. При этом, экономическое и финансовое положение владельцев земли могут не учитываться, поскольку налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Так решил Верховный суд РФ.

Два жителя города Новороссийска обратились в суд с административным иском об оспаривании подпункта 4 пункта 1 решения городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 26 ноября 2013 года № 351 «О земельном налоге» в части установления ставки налога для земель особо охраняемых территорий в размере 1,5% по отношению к кадастровой стоимости участка. Ранее аналогичным постановлением от 2011 года такая ставка составляла всего 0,1%, следовательно, налог вырос сразу в 15 раз. Поскольку у истцов на спорных участках расположены жилые дома, они сочли такую налоговую нагрузку чрезмерной, а нормативный акт муниципалитела — противоречащим нормам статьи 3 НК РФ.

Суды трех инстанций, а затем Верховный суд РФ определением от 12.01.2017 года № 18-КГПР16-175 признали оспариваемый нормативный акт обоснованным и законным. Судьи отметили, что в пункте 1 статьи 94 Земельного кодекса РФ предусмотрен особый правовой режим земель особо охраняемых территорий, предполагающий полное или частичное изъятие таких земель из хозяйственного использования и оборота, которое влияет на возможность извлечения экономической выгоды от использования этих земель. Кроме того, статьей 387 НК РФ определено, что земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, он является обязательным к уплате на территориях этих муниципальных образований. При этом, в статье 394 НК РФ сказано, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и имеют ограничения 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Кроме того, допустимо установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

4. Особенности исчисления арендной платы за муниципальную землю

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами исчисления арендной платы, установленными Правительством РФ и не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Об этом напомнил Арбитражный суд Центрального округа.

В арбитражный суд обратилось Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, которое хотело взыскать задолженность по арендной плате с коммерческой организации. В свою очередь, организация не согласилась с размером арендной платы, полагая, что она должна исчисляться из расчета 0,7 процента от кадастровой стоимости земельного участка на основании приказа уполномоченного органа, как это определено приказом Минэкономразвития РФ N 217 от 23.04.2013 в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод. Именно такое использование арендованной земли ответчиком было доказано в суде.

Судебные инстанции пришли к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, указав на необходимость определения размера арендной платы за арендуемый ответчиком земельный участок, на котором расположена наземная теплотрасса в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка. Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 15 февраля 2017 г. по делу N А36-7635/2015 полностью отказал арендодателю, указав, что расчет арендной платы, представленный ответчиком, является верным и арендная плата должна составлять 0,7 процента за весь участок. Так как, должны быть применены нормы статьи 39.7 Земельного кодекса РФ с учетом положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», суды правильно указали, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ и не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Еще статьи:

  • Нужна ли джин тоник лицензия Нужна ли джин тоник лицензия Главная ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Защита прав потребителей О продаже алкогольной продукции без лицензии В ходе проверки установлено, что в магазине ООО «Э-Эхо» осуществляется продажа алкогольной продукции (напиток слабоалкогольный […]
  • Приказ 1292 Приказ Министерства здравоохранения Республики Башкортостан от 28 апреля 2018 г. N 1292-Д "О внесении изменений в приказ Министерства здравоохранения Республики Башкортостан от 19 января 2017 года N 95-Д "О профилактике профессионального инфицирования ВИЧ-инфекцией" Приказ Министерства […]
  • Единовременное пособие за постановку на учет в ранние сроки 2019 Единовременное пособие женщине при постановке на учет на ранних сроках беременности Беременная женщина, которая встала на учет в женской консультации или другой медицинской организации (учреждении) на раннем сроке беременности (до 12 акушерских недель), в соответствии со ст. 9 […]
  • Приказ по итогам соут Образец приказа о завершении специальной оценки условий труда в организации. Автор: Irena. 05 Июль 2015 в 16:17 ОБРАЗЕЦ Наименование организации ПРИКАЗ №_____ от «____»__________20____г. О завершении проведения специальной оценки условий труда и утверждении ее результатов 1. Работу по […]
  • Закон рб о тишине Актуальная информация о размере штрафа за шум (громкая музыка, крики, шум от ремонта и т.п.) в Беларуси. С за шум наказывают штрафом в размере: до – за: [∗] – часть 1 статьи 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях– подпункт 7.10 Правил пользования жилыми […]
  • Приказ мвд россии 920 от 08102012 «О мерах по обеспечению собственной безопасности и противодействию коррупции в системе органов внутренних дел Российской Федерации за 9 месяцев 2012 года.» Главная > Документ «О мерах по обеспечению собственной безопасности и противодействию коррупции в системе органов внутренних дел […]